聲音來源：南岳鎮(zhèn)政協(xié)聯(lián)工委主任　周孝兵

　　近年來，隨著旅游經(jīng)濟的快速發(fā)展、城區(qū)面積的不斷擴大和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，南岳城區(qū)的商品房開發(fā)項目也如火如荼。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年以來，新開發(fā)的商品房項目約20余個，累計開發(fā)建筑面積近60萬平方米；同時借助南岳優(yōu)美的人居環(huán)境和豐富的旅游資源，南岳的商品房價格急劇攀升，直逼衡陽，部分樓盤的價格甚至超過衡陽同類價格。從商品房硬件設(shè)施來看，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善且與市區(qū)不相上下，但從商品房軟件管理來看，小區(qū)物業(yè)管理與市區(qū)相差甚遠，嚴重不配套，也與南岳5A級旅游景區(qū)極不協(xié)調(diào)。可以說，物業(yè)管理嚴重滯后已經(jīng)成為制約南岳城市發(fā)展和打造美麗幸福、宜居家園的“短腿”，急需加強監(jiān)管、引導(dǎo)。

　　一、南岳城區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　物業(yè)管理是一項關(guān)乎千家萬戶的民生行業(yè)，是改善廣大居民居住環(huán)境和促進和諧社會、加強文明創(chuàng)建的一項基礎(chǔ)工作。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾生活水平的提高，居民小區(qū)物業(yè)管理工作顯得尤為重要。經(jīng)過實地調(diào)查和走訪發(fā)現(xiàn)，南岳城區(qū)物業(yè)管理主要存在以下問題：

　　1、居民小區(qū)物業(yè)管理入駐率低。據(jù)初步統(tǒng)計，近年來南岳城區(qū)先后創(chuàng)建了六十多個“四型小區(qū)”，組建物業(yè)管理的不到四分之一。其中引入正規(guī)物業(yè)公司托管不到總數(shù)的十分之一，只有少數(shù)幾個如紫云小區(qū)、旺和軒、龍緣居等；還有一部分為小區(qū)住戶自行組織籌資，聘請少量環(huán)衛(wèi)保潔及安保人員(門衛(wèi))提供基本的保潔、門衛(wèi)服務(wù)，如北環(huán)小區(qū)、怡園小區(qū)等。絕大多數(shù)的小區(qū)(含四型小區(qū))處于一種自發(fā)、散亂狀態(tài)。在近幾年新開發(fā)的商品房樓盤中因政策規(guī)定必須帶有前期物業(yè)，故大多數(shù)開發(fā)商為了提升樓盤的吸引力，在項目前期都組建了物業(yè)公司，但是一旦項目竣工驗收，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量跟不上，或者收費服務(wù)不配套，業(yè)主就會采取更換公司或拒交費用，造成物管機構(gòu)被迫撤離，如碧城小區(qū)前期物業(yè)因業(yè)主抵制而被迫撤離。

　　2、物業(yè)管理公司收費偏低、規(guī)模偏小、實力偏弱。據(jù)初步統(tǒng)計，南岳城區(qū)承擔(dān)物業(yè)管理任務(wù)的公司共有7個，分別為索坤、安心、創(chuàng)安、廣廈、傳奇、樂佳及華庭物業(yè)，一線服務(wù)員工約二百人，承擔(dān)著岳秀花園、帝景新城等十余個小區(qū)的物業(yè)管理工作。目前只能提供環(huán)衛(wèi)保潔、門衛(wèi)安保、水電代收等基本服務(wù)，其他高端、個性及智能服務(wù)鮮有開展。同時，南岳商品房整體空置率較高，致使物業(yè)公司實際收費偏低，加上部分業(yè)主依賴單位贊助，不愿正常繳費，直接導(dǎo)致物業(yè)公司服務(wù)不規(guī)范、不到位?？梢哉f，物業(yè)管理公司規(guī)模偏小、實力偏弱的現(xiàn)狀，與南岳近年來快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場規(guī)模、檔次和廣闊的市場潛力不相適應(yīng)，也與南岳作為國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)、5A級旅游景區(qū)稱號及美麗幸福宜居家園的奮斗目標(biāo)極不配套。

　　3、管理服務(wù)水平較低，住戶滿意率不高。據(jù)不完全了解，目前我區(qū)各個開發(fā)樓盤和“四型”小區(qū)中，真正履行業(yè)主委員會管理的小區(qū)只有2-3個，如紫云小區(qū)、旺和軒小區(qū)。在現(xiàn)有物管小區(qū)中，多數(shù)是由原開發(fā)企業(yè)委托其子公司代管。這種“自建自管”的管理模式所帶來的直接后果就是物業(yè)管理市場缺乏競爭，管理水平很難令業(yè)主滿意。即使有的開發(fā)企業(yè)子公司代管呈現(xiàn)出一時的活力和繁榮，也是因為要借助這一“活力和繁榮”為后續(xù)商品房銷售做做樣子。一旦開發(fā)企業(yè)與物管公司脫鉤，物業(yè)管理將舉步維艱。有的物管企業(yè)片面追求經(jīng)濟效益，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；有的缺乏服務(wù)意識，態(tài)度不夠端正；有的技術(shù)力量水平不高，物業(yè)維修不及時不到位；有的工作嚴重不負責(zé)，業(yè)主意見很大。如某小區(qū)發(fā)生數(shù)名小偷在大白天潛入住戶家，用鋼棍將數(shù)百斤重的保險柜從大門口抬走，大搖大擺如入無人之境，而小區(qū)物管人員未作任何阻攔和詢問、登記。

　　4、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾尖銳，不穩(wěn)定因素凸現(xiàn)。近幾年隨著商品房建設(shè)熱潮的到來，有的開發(fā)商在建設(shè)過程中不講誠信，偷工減料；有的擅自改變設(shè)計規(guī)劃，導(dǎo)致小區(qū)建設(shè)先天不足；有的小區(qū)交付使用時綠化、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益；有的小區(qū)車庫、地下室、活動中心、會所等公建配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，造成業(yè)主對產(chǎn)權(quán)的強烈主張。有些問題業(yè)主從開發(fā)商處得不到及時解決，就只能同物管企業(yè)交涉，導(dǎo)致業(yè)主與物管企業(yè)矛盾異常尖銳，甚至出現(xiàn)打架斗毆、業(yè)主集體上訪的惡劣情形出現(xiàn)。而有的業(yè)主消費意識差，無故拒交物業(yè)管理費，而物管企業(yè)只好降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如此惡性循環(huán)，既給業(yè)主生活帶來不便，也極大地影響社會和諧穩(wěn)定。

　　二、建議措施

　　1、健全組織領(lǐng)導(dǎo)，為物業(yè)管理工作提供有力保障。物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，綜合性問題靠某一部門單打獨斗難以見效。建議參照外地做法，相關(guān)部門成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)小組，健全組織、明確職責(zé)，形成合力。同時加強街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)等基層組織在商品房小區(qū)驗收的話語權(quán)，創(chuàng)造條件讓基層組織發(fā)揮作用，努力維護社會和諧穩(wěn)定。

　　2、加大監(jiān)管力度，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。房產(chǎn)部門要加強對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管，下大力氣整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，嚴格準(zhǔn)入、清出和投訴舉報制度。引入競爭機制，徹底改變物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位“自建自管”的狀況，推動物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰。進一步拓寬工作領(lǐng)域，努力加強對單位自建居民小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)。

　　3、加強規(guī)劃執(zhí)法力度，嚴把項目綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)。住宅小區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計時，要充分考慮項目建成后的物業(yè)管理問題，從源頭上解決小區(qū)停車難、行路難、公共設(shè)施不配套等問題。要加大對開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)管力度，制定項目綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)，嚴把房屋建筑、配套設(shè)施、公共綠化的質(zhì)量關(guān)、規(guī)劃關(guān)。加強執(zhí)法力度，對私自變更建設(shè)規(guī)劃，占壓綠地、公共設(shè)施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕開發(fā)商遺留問題造成的小區(qū)物業(yè)管理糾紛。

　　4、加大宣傳力度，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。加強對居民的物業(yè)消費意識宣傳教育，引導(dǎo)各居民小區(qū)按法律程序盡快成立業(yè)主委員會，促進業(yè)主自律。教育業(yè)主主動履行在物業(yè)管理活動中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，按時足額交納物業(yè)管理費，確保物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)；自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，維護公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。