中新經(jīng)緯客戶端12月14日電(黃昂瑾)近日，針對有關(guān)“中國鐵建理想家”項目“企業(yè)自持商品房租金一次付10年，押金付20年”的報道，北京市住建委緊急約談該項目開發(fā)企業(yè)北京欣達置業(yè)有限公司相關(guān)負責(zé)人，并就該項目是否存在“以租代售”行為展開調(diào)查。

　　據(jù)悉，雖未發(fā)現(xiàn)該項目存在違規(guī)收取租金和“20年押金”的實際銷售行為，但存在項目客服人員未按要求進行押金及租賃信息表述的不當(dāng)行為。目前，市住建委已要求北京欣達置業(yè)有限公司立即進行全面自查和整改。

　　根據(jù)北京市住建委今年4月公布的《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售。企業(yè)若違反《通知》規(guī)定，將企業(yè)自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為予以認定，并納入“黑名單”，規(guī)劃國土部門據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對其開發(fā)資質(zhì)予以降級或者注銷。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，報道中有關(guān)此類房源的銷售和租賃內(nèi)容顯然是違規(guī)行為。不過，嚴躍進認為，雖然這可能是因為營銷部門口徑不統(tǒng)一，或是試探性的營銷策略而出現(xiàn)的“不可思議”的情況，但從某種程度上也反映出當(dāng)前一些開發(fā)商的困惑，即租賃市場現(xiàn)金難以回籠。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)采訪時也指出，企業(yè)自持商品住房作為出租房用地方面的新生事物，“中國鐵建理想家”項目還未入市，所以還未形成事實上的違規(guī)。不過，張大偉認為，雖然此次約談是在意料之中，但此次約談足見北京此輪調(diào)控的決心。

　　在張大偉看來，這樣的調(diào)控決心對于曾在2016年11月至2017年上半年非理性搶地的開發(fā)商來說，將面臨巨大的壓力。“大部分地塊都有虧損的風(fēng)險”，張大偉分析稱，當(dāng)時大部分開發(fā)商拿地主要是以銷售的思路來做拿地成本的測算，如今“以租代售”被禁止后，這些開發(fā)商很難獲得現(xiàn)金流，將面臨巨大的資金壓力。

　　嚴躍進也表示，對于競拍到該自持項目的地產(chǎn)企業(yè)來說，單純從出租本身來說，前五年收回成本的難度都很大，而且加上裝修和招租等成本，企業(yè)成本還可能要擴大。“這也是很客觀的情況。”嚴躍進分析稱，“從第五年到第十年，市場若表現(xiàn)不錯，可以考慮成本回籠，十年以后現(xiàn)金流可能會有盈余。而如果有類似租金證券化等策略的考慮，能實現(xiàn)一次性回籠資金，那么房企相對來說壓力會小一些。”

　　對于此類房源后續(xù)實施過程中的建議，嚴躍進表示，一切營銷和服務(wù)都要圍繞租賃概念，不可有打擦邊球或赤裸裸地變更規(guī)則；而租金收益的提高，關(guān)鍵在于服務(wù)的提升和加大租客招攬；同時，自持商品住房的企業(yè)可以考慮與類似銀行、資產(chǎn)證券化機構(gòu)等合作，積極尋找各類創(chuàng)新。(中新經(jīng)緯APP)