隨著三四線城市的行業(yè)地位顯著攀升，相關(guān)的投資價(jià)值也開始進(jìn)一步顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2016年初至2017年末，一二線城市商品房成交面積占比從40%下降到了32.6%，三四線城市商品房成交面積占比則上升了7.4個(gè)百分點(diǎn)。為了更全面地了解當(dāng)下三四線城市樓市特征，克而瑞以100座三四線城市商品房客戶數(shù)據(jù)為樣本，對(duì)購房人群個(gè)體特征和購房偏好進(jìn)行多角度研究發(fā)現(xiàn)，三四線城市商品房的買家以剛需為主，購房者平均年齡“老”過一二線城市的購房者。

　　購房者平均年齡相對(duì)較大

　　克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2017年房?jī)r(jià)的平穩(wěn)上漲和相對(duì)寬松的調(diào)控政策，為三四線城市帶來了更多的外來購房者，樣本城市外地購房者占比達(dá)到20%，比一二線典型城市高出9個(gè)百分點(diǎn)。也正是有更多外來成年客戶的流入，三四線城市購房者平均年齡更大一些，35歲以上購房者占比達(dá)到了57%，比一二線城市的購房者高出3個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域來看，經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的華東、華南的購房者，各年齡段的占比相差不大，但華南地區(qū)外地客戶占比明顯更高，如佛山、東莞的外地客戶占比都超過了40%，而在華東，諸如臺(tái)州、連云港等市外地購房者平均占比不到5%。

　　克而瑞研究中心馬千里表示，這一方面是因?yàn)槿A南民間投資氛圍更加濃厚，購房溢出需求更為強(qiáng)烈；另一方面也是因?yàn)槿A南區(qū)劃內(nèi)城市相對(duì)密集，廣東、廣西的三線城市離核心城市距離更近，核心城市需求外溢的距離成本相對(duì)較低，而華東六省一市范圍過大，核心城市輻射面積有限，在蘇北、皖北等地區(qū)仍有不少城市樓市外來需求占比較低。

　　三四線城市樓市以剛需為主

　　調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從三四線百城城市客戶購房的需求情況來看，居住需求目前仍是主流購房目的。華東、華南等經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)、配套建設(shè)完善的地區(qū)則客戶投資活躍程度顯然大于其他區(qū)域，利用二套貸款杠桿投資、擁有較多房產(chǎn)的客戶占比較高；而西北區(qū)域整體發(fā)展相對(duì)滯后，城市配套仍處于低的能級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中改善、投資需求的占比都較低，剛需房在這些區(qū)域有更好的市場(chǎng)，高端需求則相對(duì)較少。

　　另外，三四線城市內(nèi)部各方面的分化較為顯著，房?jī)r(jià)、城市配套和購房需求等都有較大的差異，而且該差異還在持續(xù)擴(kuò)大中，如何加快落后區(qū)域的發(fā)展，盡量平衡區(qū)域間差異是三四線城市建設(shè)中面臨的較大難題。

　　部分三四線城市加入“調(diào)控”

　　克而瑞指出，回顧2018年一季度行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，可見三四線城市的樓市熱度仍在繼續(xù)保持，尤其是土地市場(chǎng)熱度明顯高于一、二線城市。但與此同時(shí)，更多的三四線城市開始收緊房貸、執(zhí)行限購，交易限價(jià)、市場(chǎng)熱度較高的華東、華南三四線城市更是個(gè)中典型，如蕪湖、泉州、惠州、三亞等市均在一季度出臺(tái)或升級(jí)了“四限政策”。受此影響，三四線城市購房需求會(huì)更多地向本地購房者、向居住性需求回歸；就市場(chǎng)熱度而言，區(qū)域核心城市周邊的三線城市、尤其是外地客群占比最大的華南片區(qū)，勢(shì)必會(huì)受到更多影響。

　　反觀二線城市，又在2018年開啟了“搶人”模式，進(jìn)一步增強(qiáng)了對(duì)三四線城市的人口吸納能力，武漢、南京、合肥、西安等市在推進(jìn)租賃住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，還進(jìn)一步放寬了人才了落戶門檻。以西安為例，在3月22日?qǐng)?zhí)行最新人才引進(jìn)政策后，短短3天即新增落戶1.5萬人。

　　馬千里認(rèn)為，受這些因素影響，在部分缺乏就業(yè)機(jī)會(huì)、收入水平不高的三四線城市，年輕人置業(yè)需求會(huì)更多地流向一二線城市，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)熱度下降的同時(shí)，這些地區(qū)打造產(chǎn)品還需要更多地考慮適老化，聯(lián)系2017年數(shù)據(jù)情況來看，在人口流出的東北、西南大區(qū)，這一現(xiàn)象將表現(xiàn)得更加明顯。