隨著限購、限價政策不斷疊加，一二線城市房價較快上漲勢頭得以遏制，高端項目供給受限，同時市場客戶結構也進一步向“房住不炒”的調控目標靠攏，首次置業(yè)、首次改善居住客戶比重提升，投資客比例減少且理性回歸，盲目購房的行為大為減少。站在長效調控機制全面落實的關口上，與重塑的供求關系同步，一二線城市樓市的客戶特征也迎來“新常態(tài)”。克爾瑞研究中心以4個一線城市與10個典型二線城市作為樣本，對2017年購房人群個體特征和購房偏好進行了多角度的研究發(fā)現(xiàn)，北京、廣州樓市的投資型需求占比相對較高，上海的首次改善型和再次改善型需求相對旺盛；而一線城市樓市首次置業(yè)客戶占比較少，主要源于一線城市購房成本相對較高，對首次置業(yè)的人群來說購房難度較大。

典型一二線城市購房客戶購房戶型偏好占比（單位：%） 數(shù)據(jù)來源：CRIC調研數(shù)據(jù)統(tǒng)計

　　投資需求一線城市高于二線城市

　　克爾瑞研究中心近期對4個一線城市北京、上海、廣州、深圳以及10個典型二線城市重慶、成都、武漢、天津、杭州、南京、鄭州、長沙、西安、沈陽的購房群體進行了調查。結果發(fā)現(xiàn)，從本市客戶到該市項目看房的情況來看，總體上這14個城市的購房到訪者主要是本市客戶，其中沈陽的本市客戶占比最多，達到93.06%；廣州的本市客戶僅占81.53%，相比2016年，這一數(shù)據(jù)下降較為明顯；深圳的情況也有所類似。

　　克爾瑞研究中心研究員馬千里表示，2017年由于異地購房投資的難度加大，外出看房的客戶比例總體下降，除北京外，其余城市的外來看房者所占比例較2016年均小幅下降，但一線城市購房溢出的比例依舊高于其他城市。客戶到外地看房占比最高的城市為深圳，2016年和2017年分別有66.77%和36.38%，盡管2017年該比例驟減，但相比于其他城市仍比較活躍；而北京2017年外溢客戶占比反而比2016年高；4個一線城市客戶外溢程度排序為：深圳、上海、北京、廣州。

　　一線城市客戶不僅在外地置業(yè)投資動作積極，在本地也有較多出于投資需求的置業(yè)行為?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，投資型需求在一線城市的占比明顯高于二線城市，一線城市樓市前景看好的動力充足，在嚴格調控的情況下，一線城市樓市純投資需求平均占比仍高達23%，高出二線城市樓市純投資需求的平均占比8個百分點。其中深圳市場投資型需求的占比在14個城市中最高，與此相對的是深圳純自住型需求占比僅有42%，不足一半，純粹投資的占比高達34%，自住兼投資的需求為25%。

　　克爾瑞調查顯示，深圳樓市投資型需求較容易發(fā)酵的原因主要有兩個方面：一方面是深圳樓市未來持續(xù)看好；另一方面是深圳目前對商 住公寓的限制并不太嚴格，此類投資屬性較強的產(chǎn)品未被限購，吸引較多投資客。其他3個一線城市中，北京、廣州的投資型需求占比較多，而上海的首次改善型和再次改善型需求相對旺盛。

　　一線城市首次置業(yè)客戶比例偏少

　　從克爾瑞提供的典型一二線城市不同購房用途占比中看到，四大一線城市的首次置業(yè)比例遠遠低于二線城市，北上廣深的首次置業(yè)占比分別為14%、17%、19%、20%。而二線城市首次置業(yè)占比最高的城市為武漢，達34%，其次是長沙為33%，再次是西安為30%，二線城市首次置業(yè)最低的城市是成都為22%。

　　業(yè)內人士分析認為，一線城市作為最受關注的城市，吸引了不少外地買家購房，而其中不少為投資需求的客戶。而二線城市的本地客戶較多，剛需的首次置業(yè)比例自然比較高。總體來看，一線城市樓市首次置業(yè)占比較少，主要源于一線城市購房成本相對較高，對首次置業(yè)的人群來說購房難度較大。

　　上海更“豪宅”深圳更“剛需”

　　克爾瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，同為一線城市的上海和深圳，客戶在購房行為上體現(xiàn)出了截然不同的偏好取向，上?？蛻粼谫彿窟@件事上明顯表現(xiàn)得更加“大方”——從購房面積、房型和總價上的分布都顯得更加平均，而深圳客戶對于小戶型、小面積的典型剛需房需求占比非常大。以總價指標為例，低總價的剛需方面：深圳樓市半數(shù)客戶聚集在總價300萬元以下的區(qū)間，上海只有23%的客戶偏好300萬元以下的住宅；而超千萬元的豪宅方面，上海和深圳客戶占比分別為31%和6%，差距巨大。這顯示出，上海樓市客戶更“豪宅”，深圳樓市客戶更“剛需”。