地產(chǎn)系、酒店系、中介系混戰(zhàn)

　　長(zhǎng)租公寓風(fēng)口下盈利模式仍是迷局

　　文/圖 羊城晚報(bào)記者 趙燕華

　　在租售并舉的政策主導(dǎo)下，長(zhǎng)租公寓無(wú)疑是這一年多來(lái)最火熱的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口之一。不過(guò)，直至目前，還沒(méi)有一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)商敢稱(chēng)盈利。況且，長(zhǎng)租公寓的舞臺(tái)上不斷有人進(jìn)場(chǎng)，也不斷有人離場(chǎng)。整體市場(chǎng)是藍(lán)海，運(yùn)營(yíng)管理是紅海——這個(gè)新興的市場(chǎng)，充滿挑戰(zhàn)。

　　前20強(qiáng)房企15家加入爭(zhēng)奪

　　幾年前，最早涉足長(zhǎng)租公寓的是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司、互聯(lián)網(wǎng)公司。從2015年開(kāi)始，規(guī)模房企強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，形成了群雄逐鹿局面。隨著萬(wàn)科、龍湖、保利、碧桂園等房企涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，目前，前20強(qiáng)房企已有15家進(jìn)入這一市場(chǎng)。

　　時(shí)至今日，長(zhǎng)租公寓成為房企發(fā)展新趨勢(shì)。“物業(yè)持有，租售并舉”的政策導(dǎo)向，意味著房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商持有運(yùn)營(yíng)物業(yè)的盈利能力將成為下半場(chǎng)勝出的關(guān)鍵指數(shù)。

　　這些房企都準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。龍湖地產(chǎn)計(jì)劃布局16個(gè)一二線城市，未來(lái)公寓將達(dá)5萬(wàn)間，進(jìn)入行業(yè)前三名。萬(wàn)科泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個(gè)一二線城市，明年萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓規(guī)模將達(dá)15萬(wàn)間。旭輝領(lǐng)寓的目標(biāo)是未來(lái)五年達(dá)到20萬(wàn)間，進(jìn)入行業(yè)前五，完成國(guó)際化布局，同時(shí)實(shí)現(xiàn)IPO上市。

　　記者注意到，目前，布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要是開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)等，大致形成幾個(gè)流派：地產(chǎn)系，以知名房企為代表；創(chuàng)業(yè)公司系，以魔方、優(yōu)客逸家為代表；酒店系，以雅詩(shī)閣為代表；中介系，以世聯(lián)為代表。

　　過(guò)去兩年間，地產(chǎn)商拿下了供應(yīng)量在8萬(wàn)套左右的全自持用地。與過(guò)去短平快的銷(xiāo)售模式相比，這些全自持用地不得不承受一個(gè)漫長(zhǎng)的回報(bào)周期。

　　做“輕”生意還是“重”生意?

　　“地產(chǎn)商做公寓，任重而道遠(yuǎn)，因?yàn)榛貓?bào)率低，回報(bào)周期長(zhǎng)，融資成本也高，ABS、類(lèi)REITs產(chǎn)品未來(lái)走向并不明朗。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，房企做長(zhǎng)租公寓，規(guī)模效應(yīng)是必須的，長(zhǎng)租社區(qū)至少1000套房源以上，才能產(chǎn)生額外的商業(yè)消費(fèi)氛圍。在他看來(lái)，長(zhǎng)租公寓應(yīng)“輕”“重”結(jié)合，重是指資產(chǎn)并購(gòu)、整體包租、資產(chǎn)增值、租金價(jià)差；輕是指資產(chǎn)托管、品牌加盟、管理收益、運(yùn)營(yíng)增效，單純的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)太大。

　　據(jù)了解，較早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)公司，通常要從業(yè)主處將房屋租賃過(guò)來(lái)，租期一般為6—8年，由運(yùn)營(yíng)公司對(duì)房子裝修改造，配齊家具家電，以單間或者整租形式出租。有人將其稱(chēng)為“二房東”模式。

　　不過(guò)，這批在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)做“輕”生意的早期創(chuàng)業(yè)公司，有一部分已相繼退出。如深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，紛紛在2017年退出市場(chǎng)。它們的離場(chǎng)，或因經(jīng)營(yíng)不善，或是資金鏈斷裂，或被更大的玩家收購(gòu)。

　　有行家指出，輕、重資產(chǎn)模式都可能跑通，關(guān)鍵看運(yùn)營(yíng)。租賃行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是運(yùn)營(yíng)能力。

　　盡管租賃市場(chǎng)前景廣闊，但盈利模式仍是困擾所有企業(yè)的最大問(wèn)題。“三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題。”旭輝領(lǐng)寓主要負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對(duì)于盈利“要有一定的容忍度”，賺的是未來(lái)的錢(qián)。但，這種畢竟是少數(shù)。

　　長(zhǎng)江證券一份報(bào)告指出，中國(guó)一線城市的租金回報(bào)率大多只有1.5%，而企業(yè)的資金成本大多都在5%以上，這意味著短期來(lái)看大多企業(yè)都不賺錢(qián)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹還給出了對(duì)長(zhǎng)租公寓盈利與否這一問(wèn)題的答案：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做長(zhǎng)租公寓不虧本，幾乎是不可能的。地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，住宅的租售比不足1%，銀行貸款利率是5%，顯然，“賬算不過(guò)來(lái)”。

　　業(yè)內(nèi)人士坦言，長(zhǎng)租公寓的盈利點(diǎn)就在于：租金差價(jià)+金融杠桿+持有物業(yè)溢價(jià)。而商業(yè)模式的建立就在于組合相關(guān)產(chǎn)業(yè)要素，形成閉環(huán)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈。

　　一家地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓公司負(fù)責(zé)人告訴記者，土地價(jià)格仍是限制長(zhǎng)租盈利模式的重要因素。碧桂園等地產(chǎn)商在探索舊村改造、舊城改造等多種模式。

　　“微改造”成功模式或可復(fù)制

　　值得注意的是，已有成功案例讓市場(chǎng)看到有超出租金差之外的毛利。在廣州市金沙洲向南街小區(qū)，由世聯(lián)行投資改造的廣州世聯(lián)金沙里，就是企業(yè)通過(guò)“長(zhǎng)租公寓+商業(yè)綜合體”的“世聯(lián)里”模式，從格局、功能及業(yè)態(tài)進(jìn)行重新整合適配，讓城中村物業(yè)經(jīng)過(guò)升級(jí)改造后，由舊住宅倉(cāng)庫(kù)變成了年輕人的時(shí)尚街坊、城中村的“會(huì)客廳”，商業(yè)整體出租面積率由近五成提升至90%。

　　在業(yè)界看來(lái)，其為城市城中村改造升級(jí)這一課題研究提供了有價(jià)值的答卷。“我們對(duì)村集體用地進(jìn)行微改造，與房企的大拆大建不同，我們是一家輕資產(chǎn)公司，我們不改變城市的肌理，微改造花的成本并不大，但是卻給城市帶來(lái)新的活力。”世聯(lián)集團(tuán)董事、集團(tuán)副總經(jīng)理袁鴻昌說(shuō)。

　　年報(bào)顯示，這種模式已成其轉(zhuǎn)型抓手。2017年，世聯(lián)行新業(yè)務(wù)營(yíng)收占比從去年的44%提升至53%。目前，公司在長(zhǎng)租公寓上的投入已超10億元。2017年，其旗下長(zhǎng)租公寓品牌紅璞公寓全國(guó)簽約間數(shù)突破10萬(wàn)間。

　　記者獲悉，目前世聯(lián)行在廣州的商業(yè)布局已快速啟動(dòng)，金沙里、永泰里、茶園里、人和里、江夏里，已全面進(jìn)入籌備期。微改造模式可否繼續(xù)成功復(fù)制，仍需拭目以待。