世邦魏理仕(CBRE)在渝發(fā)布《2018年第三季度重慶房地產(chǎn)市場報告》。　張燕　攝

　　中新網(wǎng)重慶10月18日電(記者 張燕)18日，知名商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)在渝發(fā)布《2018年第三季度重慶房地產(chǎn)市場報告》。研究報告顯示，傳統(tǒng)淡季寫字樓市場需求增長放緩，產(chǎn)業(yè)樓宇和寫字樓“二元競爭格局”凸顯。零售需求有所放緩，國際品牌及網(wǎng)紅品牌主導市場，山形地勢造就重慶零售物業(yè)市場“多核競爭格局”，持續(xù)新增供應令區(qū)域市場間的競爭關系重塑。

　　產(chǎn)業(yè)樓宇+寫字樓市場呈“二元競爭格局”

　　該報告顯示，第三季度重慶優(yōu)質寫字樓市場未錄得新增供應。至季末，重慶甲級寫字樓存量維持260萬方。供需作用之下，重慶寫字樓整體空置率環(huán)比下跌2.1%，至季末報34.2%。涵蓋新經(jīng)濟的第三產(chǎn)業(yè)為寫字樓需求的主要驅動力。

　　據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重慶有包括照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城、西永微電子產(chǎn)業(yè)園等十余個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中，照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城為科技創(chuàng)新、服務貿(mào)易、新型金融、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的集聚地。與重慶寫字樓市場的發(fā)展步調一致，截至目前，園區(qū)已擁有近400萬方產(chǎn)業(yè)樓宇。

　　報告顯示，照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城租戶結構與重慶甲級寫字樓租戶結構的相關性高達72.3%。按行業(yè)分析，照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城前三大需求驅動分別是房地產(chǎn)(22.0%)、TMT(19.9%)、金融業(yè)(18.2%)；按需求來源看，本地企業(yè)占比高達75%。重慶產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場與寫字樓市場的“二元競爭格局”凸顯，產(chǎn)業(yè)樓宇存在對寫字樓需求分流的可能性。

　　展望未來，重慶寫字樓預計將迎來逾17萬平方米新增供應。世邦魏理仕預判整體市場壓力仍將持續(xù)一段時間，空置率大幅回落的可能性較低。隨著新經(jīng)濟將持續(xù)發(fā)力，活躍需求有望推動空置率回調。然而新增需求存在分流可能性，對外，一級租賃市場面臨來自于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競爭——具備產(chǎn)業(yè)扶持等優(yōu)勢的高品質產(chǎn)業(yè)樓宇；對內，面臨寫字樓市場內部的“二房東”之間的競爭——精裝修、帶家具且溢價低。因此，隨著辦公空間的多樣化和品質提升、競爭層面的擴寬及深化，供需矛盾短期緩解面臨挑戰(zhàn)，一級寫字樓租賃市場的租金回調空間有限。

　　隔江相望區(qū)域+城北各區(qū)域零售物業(yè)市場“多核競爭”

　　世邦魏理仕華西區(qū)顧商業(yè)部主管江南說：“重慶發(fā)展重心北移，地理環(huán)境的客觀條件造就了‘2+N’的多核商業(yè)格局；不斷細分的消費者需求為市場品牌迭代奠定基礎；網(wǎng)紅品牌預計將保持活躍，并進一步推動市場重塑。”

　　從地理上看，重慶江北嘴與彈子石是典型隔江相望的區(qū)域市場，兩者同為新興商業(yè)板塊，江北嘴區(qū)域市場定位及輻射力受去年開業(yè)的高端購物中心國金中心顯著拔高；而就彈子石而言，持續(xù)新增供應令區(qū)域商業(yè)氛圍趨濃，域內亦有依山而筑具有巴渝特色的商業(yè)街區(qū)，為重慶旅游打卡之地。

　　盡管商業(yè)市場皆快速發(fā)展，地理位置相望且通達性趨強，但兩者間的競爭關系并未見明顯重塑。在重慶“北移”發(fā)展的大背景下，觀音橋、江北嘴、南渝北(照母山以南)和北渝北(照母山以北)四大板塊的發(fā)展備受關注。以重慶核心商圈觀音橋作為參照物，對比其余三個區(qū)域市場的租戶結構發(fā)現(xiàn)，江北嘴、南渝北、北渝北同觀音橋商圈的相關系數(shù)分別為70.6%、91.6%及36.7%，反映出觀音橋、江北嘴、南渝北三者間的同質化明顯。

　　與此同時，城市發(fā)展進一步北移，充裕的土地供應給予住宅項目開發(fā)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展提供基礎，加之匯集眾多品牌零售項目的中央公園新興板塊的塑造，未來渝人口或將繼續(xù)北遷且消費選擇亦越寬泛。隨著市場高端零售物業(yè)的填空期接近尾聲，高端零售品牌大舉進駐的勢頭將有所放緩，市場將逐漸過渡至調整階段。

　　據(jù)該研究報告分析，截至2018年末，重慶零售物業(yè)市場全年共計將迎來超100萬平方米的新增供應，沙坪壩萬達廣場、九龍坡中迪廣場有望年底開業(yè)。未來3年新增供應量將維持在年均90萬平方米的高位，勢必將令市場承壓，租金走勢或將下探。