宣稱“不差錢”的旭輝控股(00884.HK)在當前房地產(chǎn)市場降溫，多家千億房企收縮戰(zhàn)線的情況下也開啟“瘦身行動”，員工開支全方位下調(diào)。

　　10月25日，旭輝發(fā)布《關(guān)于全集團全面開展“開源節(jié)流、瘦身行動”工作》通知，在辦公租賃、車輛配置與運營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進行“節(jié)流”。

　　市場下行，“開源節(jié)流”幾乎成為所有房企的應(yīng)對策略。停止招聘、精簡營銷團隊、減少土地投資拓展部人員的裁員消息不絕于耳。新城、富力、長實等大型房企均被傳出縮編調(diào)整人員，準備抵御樓市寒冬來臨的消息。

　　“在當前政策調(diào)控日益趨嚴，房企融資遭遇寒冬又遇到債務(wù)紅線的境況下，房企節(jié)約成本是正常的。”易居研究院研究員王瑾釗對長江商報記者表示，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，銷售業(yè)績下滑使得很多房地產(chǎn)企業(yè)感受寒意。在行業(yè)面臨下行的大背景下，部分房企人才調(diào)整、開源節(jié)流是未雨綢繆，主動去適應(yīng)新形勢的表現(xiàn)。

　　下半年新增項目梳理有所放緩

　　旭輝以“長跑者”的穩(wěn)健姿態(tài)步入公眾視野，近年長期保持年均約53%的復(fù)合增長率。上市后，旭輝實現(xiàn)了快速、穩(wěn)健、均衡的發(fā)展，成長為中國房企的“優(yōu)等生”。

　　長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近十年，旭輝集團的銷售額增長了10 倍，從 2012年上市的96億元到 2017年突破千億元，尤其是 2017 年業(yè)績近乎翻倍，從 2016 年的 530 億增長至 2017 年的 1040 億，同比規(guī)模大漲 96%。

　　房企的發(fā)展戰(zhàn)略往往與市場趨勢相輔相成，今年下半年以來，隨著市場下行，以激進著稱的旭輝今年下半年拿地節(jié)奏也在放緩。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，旭輝共新進入超過13個城市，新增67個項目，花費291.92億元；下半年至9月底，旭輝合計新獲得16個項目，花費約106億元，新增項目有所放緩。

　　長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2018年旭輝集團已經(jīng)進行了一系列融資行為，僅2018年前7個月已融資超過180億元。2018年6月30日，旭輝控股總債務(wù)為705.8億元，較上年同期的395.6億元增長78.41%。

　　“在短期內(nèi)償債壓力較大和融資渠道收緊的情況下，旭輝不得不‘節(jié)約’以應(yīng)對資金兌付壓力。”王瑾釗對長江商報記者表示，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，銷售業(yè)績下滑使得很多房地產(chǎn)企業(yè)感受寒意。從地產(chǎn)中介包括中原取消員工福利、激勵政策到華夏幸福賣地求生存、再到房地產(chǎn)企業(yè)校招暫停等等這些都是房地產(chǎn)市場的現(xiàn)在真實寫照。旭輝此舉其實跟其他房企一樣，感受到了市場的低迷，需要積蓄力量度過即將到來的寒冬。

　　房企“搶人”大戰(zhàn)變?yōu)椴脝T潮

　　市場下行，“開源節(jié)流”幾乎成為所有房企的應(yīng)對策略。

　　去年底，房地產(chǎn)行業(yè)上演的是千億元量級或者想晉級千億元陣營房企的“搶人”大戰(zhàn)，對規(guī)模的極度渴求，讓這個行業(yè)的員工流動率一度達到35%以上。然而，今年下半年以來，綠地、華夏幸福、長江實業(yè)等千億元量級房企悄然啟動了人事架構(gòu)調(diào)整計劃。

　　與此同時，近一個多月以來，在市場成交降溫的背景下，為緩解去化壓力，房企打折促銷甚至“降價”的項目越來越多。

　　9月以來參與促銷的房企陣營正不斷擴大，從大中型房企新城控股、中糧集團、富力集團再到中小型房企珠光集團、敏捷集團等，參與折扣的房企越來越多。

　　此外，無論是單個樓盤項目，還是整體市場，折扣力度加大。與去年同期平均9.5折相比，折扣力度也加大至9.3折、比如9月位于廈門的一別墅項目，推出的107套特價別墅，中間套一口價278萬，和原先的500萬總價相比，扣除前期房源裝修及車位，相當于給出了6.4折優(yōu)惠。合肥一院子項目，針對中秋國慶個別戶型做促銷，降到1.5萬/平米左右，對比原先2萬/平米的均價，計算折扣力度可達7折左右。

　　克爾瑞認為，結(jié)合目前的銷售情況看，今年的“金九銀十”可謂慘淡，十一黃金周成交表現(xiàn)不如預(yù)期，多地項目開盤去化率顯著下降。作為傳統(tǒng)的推盤旺季，會有大量的樓盤上市，預(yù)計隨著房企沖刺全年銷售目標，四季度勢必有更多的房企加入到打折促銷活動中來。

　　房企迎來融資“寒冬”

　　“從去年8月至今，感覺到日子越來越難過。”不少房企負責人都紛紛向長江商報記者表示，主要體現(xiàn)在政策的嚴苛和融資困難。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)約405次，較2017年同期上漲近80%。，伴隨著一系列樓市調(diào)控的密集出臺，房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場出現(xiàn)了明顯降溫。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，二三線城市房價漲幅亦有所回落。

　　融資難題主要體現(xiàn)在“難”和“貴”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年1~9月，85家典型房企融資總額8287億元，同比減少11%。今年9月房企平均融資成本升至6.91%，已經(jīng)達到去年下半年以來的最高值；而正榮地產(chǎn)新近發(fā)行的一筆美元票據(jù)年息已高達12.5%；雅居樂此前發(fā)行的一筆2億美元票據(jù)，票息則為8.5%，均高于房企的平均融資成本。

　　“通過從政策面 、資金面的分析，明年大概率是房地產(chǎn)市場的‘小年’已經(jīng)成為很多房企的共識，所以房企的各種開源節(jié)流的措施也成為了發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整的方向。”王瑾釗認為，融資渠道不斷收緊，使得很多企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)了一些問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要在加快銷售周轉(zhuǎn)增加回款的情況下，對于土地儲備需要做更細致的規(guī)劃，避免不必要的拿地。同時對于運營策略、新房的建設(shè)開工周期等等也要進行調(diào)整以應(yīng)對現(xiàn)金流困難。