近日，由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的2018年10月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)稱，熱點(diǎn)城市住房租金已由7月時(shí)快速上漲發(fā)展至8、9月的穩(wěn)中略降。

　　對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，有研究機(jī)構(gòu)建議完善制度、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管，并擴(kuò)展可租賃房源的相關(guān)渠道。

　　8月后租金環(huán)比出現(xiàn)下行

　　《報(bào)告》列舉大數(shù)據(jù)住房租金指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，今年前7月部分城市住房租金快速上漲，并于7月達(dá)到漲幅峰值，當(dāng)月28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房租平均環(huán)比上漲1.145%，其中鄭州、蘇州、中山、東莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市環(huán)比漲幅在2%以上，杭州、重慶、無(wú)錫、石家莊、煙臺(tái)、天津、南京、大連、珠海等7城市環(huán)比漲幅在1%到2%之間。

　　到了8月和9月時(shí)，重點(diǎn)城市住房租金水平輕微回落。其中在8月，29座樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌0.11%，杭州、西安、上海、天津、廣州、北京、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、東莞、合肥、深圳、佛山等城市租金漲速均有所回調(diào)。但與去年12月相比，今年9月住房租金累計(jì)漲幅在5%以上的仍有石家莊(11.4%)、上海(9.52%)、北京(8.27%)、珠海(8.08%)、深圳(6.31%)5個(gè)城市。

　　《報(bào)告》分析稱，8、9月租金止?jié)q，主要受到各地政府對(duì)租金上漲調(diào)節(jié)干預(yù)的影響。但另一方面，住房租賃市場(chǎng)立法滯后，相關(guān)市場(chǎng)規(guī)則欠缺，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，租房者權(quán)益得不到有效保護(hù)。少數(shù)企業(yè)利用資本杠桿爭(zhēng)搶房源壟斷市場(chǎng)，推高了北京、上海等租賃房源相對(duì)不足城市的租金。

　　對(duì)于租金發(fā)生變化的因素，來(lái)自戴德梁行的分析則認(rèn)為，從本質(zhì)上看，在自由市場(chǎng)的前提下，租金走勢(shì)由供需關(guān)系決定，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響下，部分人群由于資格或資金受限等因素而由置業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，需求進(jìn)一步擴(kuò)大，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)的上漲也造成了月供等業(yè)主成本的上升，因而一定程度地提高了租金收入的預(yù)期。

　　完善制度加強(qiáng)監(jiān)管

　　對(duì)于當(dāng)前各地租賃市場(chǎng)形勢(shì)，《報(bào)告》提出兩項(xiàng)建議，分別是建立完善租房市場(chǎng)相關(guān)制度和多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源。

　　在建立完善租房市場(chǎng)相關(guān)制度方面，報(bào)告建議加快推進(jìn)住房租賃立法，保障租購(gòu)房同權(quán)，在發(fā)生各類糾紛時(shí)優(yōu)先保護(hù)租戶權(quán)益；完善市場(chǎng)規(guī)則，探索建立租房押金第三方存管制度、租金上漲幅度限額制度、強(qiáng)制性合同文本條款制度、出租性住房環(huán)保安全標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)則制度；規(guī)范市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)治理設(shè)置合同陷阱和霸王條款行為、變相克扣押金行為、違規(guī)隔斷出租行為、誘導(dǎo)哄騙租客將租金轉(zhuǎn)為貸款分期的行為、暴力驅(qū)趕租客行為、壟斷區(qū)域房源或租房信息操控租金行為等。

　　在多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源方面，報(bào)告建議包括加快公租房的建設(shè)與配租和對(duì)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的推廣，對(duì)利用工商業(yè)閑置建筑改造為長(zhǎng)租公寓，給予更多的規(guī)劃、土地利用、稅收政策支持，并建議出臺(tái)可行性細(xì)則，支持企業(yè)單位利用閑置土地建設(shè)租賃型職工宿舍等。

　　戴德梁行的建議同樣認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃市場(chǎng)加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管，包括引導(dǎo)在租賃市場(chǎng)的增量投資，有計(jì)劃地控制存量投資的推進(jìn)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)警惕對(duì)租賃盤(pán)源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為。另外，監(jiān)管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場(chǎng)過(guò)度金融化也有必要。