過去的幾年，東莞的房價(jià)上漲較快。隨著調(diào)控措施的施行，開發(fā)商為了快速回款，在房屋總價(jià)大幅上漲的情況下，很多項(xiàng)目的實(shí)際首付比例同樣大幅提高，遠(yuǎn)超三成，甚至不少項(xiàng)目都是全款或者高首付的客戶優(yōu)先購買，購房門檻動(dòng)輒上百萬元，剛需購房者只能望房興嘆。

　　不過，今年下半年以來，隨著調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵，很多全新項(xiàng)目都以較為合理的價(jià)格入市，在售項(xiàng)目也陸續(xù)開始搞特價(jià)促銷。對剛需購房者來說，東莞的購房環(huán)境正變得越來越好，“上車”門檻降低不少。

　　多個(gè)新建住宅項(xiàng)目花式促銷

　　在“金九銀十”前后，東莞多個(gè)項(xiàng)目就以符合市場預(yù)期的價(jià)格入市，以提高去化率，加快回款速度。

　　例如8月開盤的石碣某項(xiàng)目，入市價(jià)格約1.65萬元/平方米，由于該價(jià)格符合預(yù)期，所以去化效果非常好；9月開盤的麻涌一項(xiàng)目，更是以低于市場預(yù)期的1.6萬元/平方米的均價(jià)推出，去化率同樣較高；10月底開盤的品牌開發(fā)商在高埗的新項(xiàng)目，其精裝洋房的開盤均價(jià)為1.5萬—1.6萬元/平方米，且有多種折扣可以同時(shí)使用，與同期片區(qū)內(nèi)的均價(jià)相差無幾。

　　而厚街的一個(gè)知名項(xiàng)目，首次推出洋房，均價(jià)為1.4萬—1.6萬元/平方米，作為東莞的第一別墅大盤，該洋房價(jià)格遠(yuǎn)低于今年厚街1.8萬元/平方米的洋房均價(jià)，去化達(dá)7成以上。

　　全新項(xiàng)目合理定價(jià)入市，在售項(xiàng)目忙著搞特價(jià)。自9月開始，東莞陸續(xù)有項(xiàng)目進(jìn)行特價(jià)促銷，如樟木頭某盤推出清盤特價(jià)房，大朗某盤公寓一口價(jià)，茶山某盤的成交送好禮等。

　　到國慶期間，特價(jià)房已是遍地開花。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，國慶期間至少有30個(gè)項(xiàng)目推出特價(jià)房活動(dòng)，個(gè)別項(xiàng)目優(yōu)惠幅度高達(dá)3000元/平方米。進(jìn)入11月，特價(jià)促銷已經(jīng)司空見慣了。

　　監(jiān)測顯示，在“雙11”期間，在售項(xiàng)目普遍推出特價(jià)促銷房源。例如厚街的一個(gè)項(xiàng)目，正常售價(jià)為2.2萬元/平方米左右，“雙11”推出部分特價(jià)房，均價(jià)僅1.7萬—1.9萬元/平方米，銷售火爆。

　　石龍的某項(xiàng)目推出特價(jià)洋房，低至14750元/平方米，優(yōu)惠6萬元至18萬元不等，首付30萬元起；同為石龍的另一個(gè)項(xiàng)目，其特價(jià)洋房1.3萬元/平方米起，而此前均價(jià)在1.5萬元/平方米左右。上周，大嶺山的一個(gè)項(xiàng)目特價(jià)降至1.7萬元/平方米，最低僅14990元/平方米起，而此前該項(xiàng)目均價(jià)在2萬元/平方米以上……

　　除此以外，首付延期的促銷手法也是屢見不鮮，這給予購房者一定的時(shí)間來籌措資金。如東坑某項(xiàng)目首期一成半，望牛墩某項(xiàng)目首期3萬起，這大大降低了剛需的首次置業(yè)難度。

　　剛需購房低首付也可享優(yōu)惠

　　東莞中原對2018年的成交信息進(jìn)行總結(jié)，發(fā)現(xiàn)剛需購房的首付款主要在30萬元至70萬元之間，這一區(qū)間的占比達(dá)75%。

　　以前，開發(fā)商的折扣優(yōu)惠一般只針對全款或者高首付客戶，普通客戶享受優(yōu)惠折扣的機(jī)會(huì)相對較少。

　　如今，由于開發(fā)商資金鏈偏緊、年底沖刺業(yè)績，各種特價(jià)房、折扣優(yōu)惠等促銷方式也逐漸“飛入尋常百姓家”。

　　林女士是東莞東城一家環(huán)保公司的員工，在東莞工作已經(jīng)好些年。前幾年打算買房，但是快速上漲的房價(jià)讓她有點(diǎn)“買不下手”。

　　“最近很多朋友都在看房，我也去看了不少項(xiàng)目，我們都是要買來住的，如果有合適的價(jià)格就考慮出手了。”林女士說，相對于二手房的地段優(yōu)勢，她更希望住個(gè)新的小區(qū)，只要距離上班的地方不是太遠(yuǎn)就行。

　　“特價(jià)優(yōu)惠后，很多項(xiàng)目的總價(jià)及首付款完全可以滿足剛需一族的需求，可以說是剛需族購房的福利包了。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，或許某些特價(jià)房的樓層、朝向、景觀等不是那么完美，但對剛需而言，有機(jī)會(huì)能夠以較優(yōu)惠的價(jià)格置業(yè)才是最重要的。

　　二手房調(diào)價(jià)降低置業(yè)門檻

　　不僅新房市場越來越“親民”，二手房同樣如此。國慶后，隨著市場預(yù)期的調(diào)整和新房的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，二手房業(yè)主的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，下調(diào)報(bào)價(jià)或者承擔(dān)部分稅費(fèi)成為市場主流。臨近年底，一些業(yè)主出于資金周轉(zhuǎn)、工作調(diào)動(dòng)、改善換房等需要，筍盤同樣將越來越多。

　　由于購買二手房的人基本以剛需自住為主，多數(shù)都是首次購房，對房屋總價(jià)及首付款同樣較為敏感。

　　據(jù)最近兩年東莞中原的成交可以看出，東莞剛需購買二手房，總價(jià)以100萬元—200萬元為主，相應(yīng)的首付款范圍多在30萬—60萬元。

　　通常而言，在中心城區(qū)，由于各項(xiàng)配套完善，新房少、價(jià)格堅(jiān)挺，二手房價(jià)格相應(yīng)較高；而適合剛需“上車”的一般以樓梯樓、樓齡稍長的小區(qū)為主，且通常房子的裝修較為簡單實(shí)用，這些小區(qū)通常由本地的中小開發(fā)商所建。而在臨深片區(qū)，“上車”盤通常以位置稍差的老舊小區(qū)或者低樓層的毛坯、簡裝房源為主。

　　另外，由于二手房小區(qū)及房源的情況差異較大，一般來講，樓齡超過15年，銀行就要求個(gè)人首付在五成以上了。故建議購房者條件允許的話，盡量購買15年以內(nèi)的二手房，這類房源可以有效降低首付壓力，雖然這些房源有些不如意的地方，但卻非常適合剛需購房者。

　　過去，東莞的新房價(jià)格堅(jiān)挺、二手房業(yè)主惜售，剛需的“上車”門檻較高，而如今臨近年底，隨著新房的特價(jià)促銷、二手房業(yè)主的報(bào)價(jià)下調(diào)，筍盤越來越多，不論新房還是二手房，置業(yè)門檻均下降不少。

　　東莞不僅積極承接深圳、廣州等地的產(chǎn)業(yè)外溢，在交通尤其是軌道交通上更是全面融合，地鐵1號(hào)線、穗莞深城際鐵路正如火如荼地建設(shè)之中。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著城市更新、河涌整治及夜景改造等工程的進(jìn)行，東莞的城市面貌也是日新月異，具有置業(yè)的價(jià)值。

　　新建住宅供應(yīng)量連續(xù)5周過千套

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，上周東莞新建住宅供應(yīng)約1234套，連續(xù)5周過千套。過去5周累計(jì)供應(yīng)約8592套，周均約1718套，均屬舊盤新增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著歲末沖刺倒計(jì)時(shí)漸近，各種營銷壓力紛至沓來，越來越多的房企不再坐以待斃，紛紛發(fā)起年末沖刺。

　　目前，市場態(tài)勢從供應(yīng)偏緊向需求疲軟過渡，上周東莞新建住宅網(wǎng)簽約1284套，連續(xù)6個(gè)月回升，主要為歷史成交延遲簽約所致。

　　過去5周，東莞新建住宅累計(jì)簽約5333套，周均約1067套，遠(yuǎn)低于供應(yīng)量，說明供求矛盾在加劇。從第四季度開始，特別是進(jìn)入11月，東莞樓市迎來了傳統(tǒng)淡季，市場需求開始疲軟，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)下一階段成交量有放緩趨勢。

　　房價(jià)方面，上周東莞網(wǎng)簽均價(jià)約18903元/平方米，環(huán)比前一周略有回調(diào)。

　　東莞各鎮(zhèn)街的供應(yīng)和成交都出現(xiàn)分化。上周，東莞的新增住宅供應(yīng)以松湖片區(qū)為主，如大朗和東坑，兩鎮(zhèn)供應(yīng)占全市三分之一。而東莞北部的鎮(zhèn)街供應(yīng)以石龍為主，臨深片區(qū)供應(yīng)以清溪(新世紀(jì)中和園)為主。

　　從簽約來看，沙田、黃江和厚街較突出，三鎮(zhèn)簽約量占全市三成，由于濱海片區(qū)9-10月新品驟增陸續(xù)網(wǎng)簽，銷售份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　記者從市場上了解到，經(jīng)歷了9月、10月的沖刺后市場恢復(fù)平靜，觀望氛圍漸濃。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上周全市3盤推新，來自道滘碧桂園蘭亭首推洋房168套、長安正中峰璟灣推68套、大朗萬科金地·天空之城開盤首推洋房104套，推貨量較為謹(jǐn)慎。

　　連一向采取大推快消模式的碧桂園也改變了策略，僅推出1棟住宅試探市場。

　　“預(yù)期的不明朗是影響客戶置業(yè)的大前提，而定價(jià)是上周成交遇冷的關(guān)鍵因素，定價(jià)偏高，勢必加劇客戶分流至低價(jià)區(qū)域置業(yè)，最終得不償失。”東莞合富研究院分析師告訴記者。

　　數(shù)據(jù)顯示，上周備案房源約1629套，體量為17.97萬平方米。其中，新盤項(xiàng)目為麻涌鎮(zhèn)的碧桂園古梅薈和塘廈鎮(zhèn)的方直星瀾。碧桂園古梅薈96套洋房，首次備案均價(jià)為16638元/平方米；方直星瀾48套洋房，首次備案均價(jià)為26329元/平方米。

　　上周備案價(jià)調(diào)整項(xiàng)目有6個(gè)，分別為金地前海山、恒大綠洲、保利海棠、虎門君悅東方、恒大御景半島以及嘉華星際灣。其中，恒大綠洲調(diào)整數(shù)量較多，129套洋房下調(diào)備案價(jià)，下調(diào)幅度為15%—30%。

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　　東莞又一宗地塊中止出讓

　　繼上月3宗地塊(2018WG031黃江地塊、2018WG032東坑地塊和2018WG033黃江地塊)中止出讓后，11月唯一的商住用地——2018WG034沙田地塊也于掛牌截止日期2天的時(shí)間內(nèi)中止出讓。

　　究其原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面嚴(yán)苛的土拍條件，其中包括配建10%的安居房(不少于9068平方米)、5%的商業(yè)用地竟自持5年、1800平方米幼兒園及居委會(huì)等配套設(shè)施，讓開發(fā)商壓力倍增。

　　另一方面是地塊起拍價(jià)過高。若剔除無償配建安居房，該地塊可售最大建筑面積僅為8.96萬平方米，起拍可售樓面價(jià)高達(dá)11243.59元/平方米，超過沙田2017年地價(jià)最高的地塊。

　　地塊的中止出讓反映了由于市場表現(xiàn)不佳、開發(fā)商資金鏈緊張，導(dǎo)致土地市場回歸理性謹(jǐn)慎。在這種背景下，政府有關(guān)部門改變了推地節(jié)奏。