中新網(wǎng)上海12月11日電 (記者 于俊)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行11日在滬發(fā)布題為《中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)：新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇》的研究報(bào)告，指目前該市場(chǎng)有效供應(yīng)短缺、市場(chǎng)化程度較低，但未來在基本面、政策和參與主體等多方因素的共同推進(jìn)下有望迎來極好的發(fā)展機(jī)遇。

　　報(bào)告披露，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)服務(wù)于逾2億人口、具年租金逾萬億元人民幣的體量。近10年間，中國(guó)的流動(dòng)人口進(jìn)一步向一、二線城市聚集，并呈現(xiàn)出年齡低、租房需求大、租賃周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。

　　據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的長(zhǎng)租公寓(專指產(chǎn)權(quán)集中、6個(gè)月以上租期、由機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，提供最基礎(chǔ)服務(wù)的市場(chǎng)化租賃型公寓。不包含服務(wù)式公寓，藍(lán)領(lǐng)公寓及廉租房。)市場(chǎng)的調(diào)研：截至2018年上半年，6城市已開業(yè)長(zhǎng)租公寓總數(shù)約為13.5萬套，存量極為有限；各地政府都大大提高了未來5年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預(yù)計(jì)至2022年底，6城市建成并投入運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓將達(dá)75.6萬套。未來不同城市的長(zhǎng)租公寓物業(yè)所有權(quán)將呈現(xiàn)不同模式：上海、北京和深圳將凸顯地方國(guó)企的帶動(dòng)和引領(lǐng)作用；杭州、廣州和成都的此類物業(yè)所有權(quán)則集中在開發(fā)商手中。

　　在美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓已是一項(xiàng)成熟的投資級(jí)資產(chǎn)，具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)且抗經(jīng)濟(jì)周期能力強(qiáng)、投資回報(bào)率高、良好的資產(chǎn)流動(dòng)性和資本化率走勢(shì)趨同辦公樓等特點(diǎn)。中國(guó)的長(zhǎng)租公寓尚屬新興的另類資產(chǎn)，其投資市場(chǎng)正逐漸形成，市場(chǎng)化程度較低，流動(dòng)性較為有限。

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，結(jié)合自身特色以及成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓發(fā)展可分為4個(gè)不同的周期階段。在過去的3年里，長(zhǎng)租公寓在中國(guó)主要城市迅速?gòu)?ldquo;引入期”邁入“發(fā)展期”末端，但何時(shí)能度過“快速成長(zhǎng)期”、并進(jìn)入“成熟期”，則取決于諸多條件。宏觀基本面、租客權(quán)力保障、資產(chǎn)可得性及價(jià)格、金融與稅收以及市場(chǎng)透明度等五大因素將會(huì)成為市場(chǎng)下階段發(fā)展的助推器。

　　今年8-10月，仲量聯(lián)行調(diào)研了30家有意向或已經(jīng)投資中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)外主要投資機(jī)構(gòu)，結(jié)果顯示：考慮投資長(zhǎng)租公寓的資本以中長(zhǎng)線為主；強(qiáng)勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因；資產(chǎn)價(jià)格過高是目前市場(chǎng)最大挑戰(zhàn)；機(jī)構(gòu)最擔(dān)心的未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是租金和流動(dòng)性；投資者對(duì)于未來5年長(zhǎng)租公寓資本化率走勢(shì)預(yù)期平穩(wěn)或小幅下降。

　　仲量聯(lián)行預(yù)判上海將成為長(zhǎng)租公寓主要的投資城市。申城的非戶籍常住人口約為973萬，占常住人口的40%。大量外來勞動(dòng)力不僅為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了保障，也為當(dāng)?shù)刈夥渴袌?chǎng)帶來大量需求。上海的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)興起于2013年，并在2016年后迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)。截至2018年上半年，進(jìn)入此間市場(chǎng)的主要品牌22個(gè)、開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約160個(gè)、總體量為34900套，市場(chǎng)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)凸顯。

　　來自經(jīng)濟(jì)和人口基本面的強(qiáng)有力支撐，未來上海將成為長(zhǎng)租公寓投資者的主戰(zhàn)場(chǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)有更多長(zhǎng)線資本進(jìn)入該市場(chǎng)。其中國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資與國(guó)企及大型開發(fā)商的合作機(jī)會(huì)將增多，而外資長(zhǎng)線資本也有望攜手海外公寓運(yùn)營(yíng)商登陸上海，帶來更多海外成熟經(jīng)驗(yàn)。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)姚耀指出：中國(guó)有著巨量的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對(duì)短缺。隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作，中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)有望迎來新一輪機(jī)遇，前景廣闊。(完)