年內438余次樓市調控政策的密集出臺，使得2018年成為樓市調控最頻繁的一年。盡管進入12月以來，部分城市頻頻釋放調控放松信號，但包括中原地產首席分析師張大偉在內的業(yè)內人士普遍認為，在“房住不炒”政策的指引下，雖然調控政策已經見底，但依然將運行在底部一段時間。

　　不少業(yè)內人士指出，目前市場漲幅明顯放緩，樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在，構建房地產市場健康發(fā)展長效機制將成為樓市調控的未來主要方向。不過，同策研究院總監(jiān)張宏偉向《華夏時報》記者強調，長效機制“從探索執(zhí)行方案到試點執(zhí)行直至形成完整的體系，可能沒個五年十年時間很難完成”。

　　同比漲幅高達75%，刷新歷史調控記錄

　　“2018年是歷史房地產調控政策次數(shù)最多的一年，各地樓市政策力度從執(zhí)行情況看，已經最嚴格。”中原地產首席分析師張大偉近日表示。

　　今年以來，在嚴打房地產投機行為、遏制炒房方面，政府的態(tài)度十分明確，市場調控不斷加碼。根據(jù)中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至12月17日，全國2018年房地產各種調控政策達438次，其中包括一二三線甚至環(huán)一線的四線小城的限售政策，同比漲幅高達75%，刷新歷史調控記錄，使得2018年成為歷史房地產調控政策最密集的年份。張大偉預計，全年樓市調控有望達到450次。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波指出，2018年調控主要集中在前三季度，尤其以上半年為最，從政策密集發(fā)布來看，主要緣于上半年房價上漲態(tài)勢并未得到有效控制，熱點城市甚至又重現(xiàn)搶房現(xiàn)象。

　　例如，今年5月，住建部、財政部、人民銀行、公安部四部委聯(lián)合發(fā)布《關于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》，要求重點支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公積金用于炒房投機；同在5月，包括北京、海南、成都、哈爾濱、重慶在內的多個城市均提出嚴格房地產中介管理，加大對違法違規(guī)中介的查處力度，對擾亂市場秩序的中介機構給予嚴厲處罰；7月，住建部負責人約談成都、太原兩市負責人時強調，大力整頓規(guī)范市場秩序，加強預期管理和輿論引導，遏制投機炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求等等。

　　隨著調控的深入，樓市出現(xiàn)了明顯的下行走勢，部分城市房價開始明顯調整。張波稱，房價在上下半年呈現(xiàn)涇渭分明格局，7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”變成“下跌”。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月以來，全國房地產市場的累計銷售增幅不斷下降。1-11月份，商品房銷售面積148604萬平米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點。其中，9月至11月，商品房銷售面積連續(xù)三個月低于上年同期。

　　房價方面，一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅比去年同期回落。70個大中城市中，房價上漲的城市仍為多數(shù)。但無論新房還是二手房，下降的城市都在增多。

　　與此同時，房地產開發(fā)投資、拿地面積、房企到位資金等指標的增速也出現(xiàn)小幅下滑。例如，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，全國房地產開發(fā)投資110083億元，同比增長9.7%，增速與1-10月份持平。其中，住宅投資78027億元，增長13.6%，增速回落0.1個百分點；1-11月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積25326萬平米，同比增長14.3%，增速比1-10月份回落1個百分點；土地成交價款13746億元，增長20.2%，增速回落0.4個百分點。

　　市場平穩(wěn)下行，長效機制或加速推進

　　進入12月，山東省菏澤市取消了大約一年前開始實行的限售措施、廣州對商服類物業(yè)項目不再限制銷售對象、深圳市四大銀行降低首套房貸上浮利率的消息此起彼伏，引發(fā)人們對樓市調控會否放松的猜測。

　　不過，業(yè)內人士普遍認為，2019年房地產嚴調控的大趨勢不會改變。

　　12月22日，2018-2019年中國經濟年會在北京召開。全國政協(xié)經濟委員會副主任楊偉民在分論壇中表示，房地產調控政策沒有變化。楊偉民表示，去年經濟工作會議對房地產表述是“分類調控”，今年為“分類指導”，兩者沒有多大差異。摳字眼、說“調控”改為“指導”意味著放松調控是“瞎解讀”，房地產調控政策沒有變化。12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議也強調，2019年抓好穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期十項工作。第一項就是以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，繼續(xù)保持調控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。

　　張大偉表示，此番再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調，但從整體看基本原則不會改變，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。樓市政策雖然在10-11月發(fā)布次數(shù)逐漸減少，11-12月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，從多家中央媒體的表述看，調控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然調控政策已經見底，但依然將運行在底部一段時間。“從政策預期看，寬松政策出現(xiàn)可能性不大。”

　　不過，也有業(yè)內專家提出了不同的看法。“2019年調控我覺得很難再繼續(xù)加強加碼。”同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，在核心城市方面，省會或計劃單列市、直轄市等應該維持現(xiàn)狀，而其他城市根據(jù)市場的狀況比如說房價的上漲和下跌的狀況、庫存的增加或減少狀況等，也可能會進行“一城一策”做一些靈活性調整。

　　甚至有部分業(yè)內人士預計樓市調控會適度放松。例如，知名地產行業(yè)評論人“歐陽先聲”就向《華夏時報》記者指出，2019年樓市調控政策將會放松，明年住房市場會回暖。盡管房地產投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區(qū)間，但市場已經出現(xiàn)下行信號，因此明年樓市調控政策大概率放松，帶來住房市場的回暖。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也提出了類似的觀點。其認為，2019年房地產市場或走出“前冷后暖”的態(tài)勢，上半年受調控慣性影響，仍舊延續(xù)下滑趨勢，但后半年伴隨政策小幅放松，以及購房金融政策的配套推進，房地產市場回暖或可期。張波亦認為，“不排除部分城市適度放松調控力度來達到市場穩(wěn)定”。

　　張宏偉與張波同時指出，目前市場漲幅明顯放緩，樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在，本次的調控周期相對較長，也更加注重長效機制對于樓市長遠發(fā)展的影響，構建房地產市場健康發(fā)展長效機制將成為樓市調控的未來主要方向。不過，張宏偉也向《華夏時報》記者強調，事實上長效機制從2013年即開始探索，以這樣的速度來看，“從探索執(zhí)行方案到試點執(zhí)行直至形成完整的體系，可能沒個五年十年時間很難完成”。

　　上述中國經濟年會會議就確定，要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持“房住不炒”的定位等。而嚴躍進表示，房地產市場已經告別了總體供不應求的階段，雖然仍有區(qū)域性的供需失衡，但市場大漲的基礎已經不存在。在此情況下，市場趨穩(wěn)將是大趨勢，長效機制也迎來最好的醞釀和推出時機，預計未來該項制度將加快推進。