房地產稅不同于房產稅，是一個綜合稅收體系概念，涉及開發(fā)、保有和交易各個階段。長期以來，房地產稅受到廣泛關注，政府近年對其推出也積極表態(tài)，但在實際操作過程中進展卻相對緩慢。2018年市場就曾熱議房地產稅將加快審議甚至出臺，進入2019年，市場又有觀點認為房地產稅會在年內推出。筆者認為，房地產稅改革是一個長期目標，未來必定要推出，但從操作層面上看，年內可能加快立法，但落地以及執(zhí)行依然基本沒有可能性。

　　改革有其必要性

　　長期來看，房地產稅必然會推出，這是因為我國房地產稅改革有其必要性，具體來看有擴展地方稅源、調控房地產市場、優(yōu)化收入分配幾方面作用。

　　第一，房地產稅有望成為地方政府的主要稅源，有助于促使政府職能轉變、經濟健康發(fā)展。一直以來，由于地方稅源支柱缺失，我國地方政府普遍依賴土地批租和土地財政收入，并產生了大量的隱性政府債務，經濟系統(tǒng)性風險不斷累積。開征房地產稅可以為地方政府帶來相對穩(wěn)定的稅收，降低其對土地財政等的依賴，并賦予其改善當地居住條件與環(huán)境的動力，從而形成稅收與社區(qū)健康發(fā)展的良性循環(huán)。數據顯示，2013年，美國州和地方政府財產稅占其總財政收入比重約13.3%，而2017年中國房產稅收入占地方本級財政收入比重僅2.85%。

　　第二，有助于建立房地產市場長效機制。房地產稅制度設計會體現“房住不炒”的政策導向，未來房地產稅應會設立免征面積。對于剛需購房者而言，居住條件在平均水平以下的居民在保有環(huán)節(jié)上將繳很少的稅甚至無需納稅，再加上綜合稅制下房地產交易環(huán)節(jié)稅費的大幅清理或廢止，中低收入水平居民將會實質受益，一定程度上有助于剛需型需求的實現。對于投資型需求而言，房地產稅會增加其持有住房的成本，并邊際上迫使其出售或出租所持有的空置房產，從而抑制其投機需求，在增加二手房供給的同時減少住房空置率。對于改善型需求而言，房地產稅也會增加其對中小戶型的偏好，從而提高社會土地的集約化利用水平。

　　總體而言，房地產稅的推出會改變需求端偏好，這也將倒逼供給端為了適應市場而推出更多中小戶型，使資源配置更加合理，從而降低房價波動率、抑制地產泡沫，實現住房的居住功能。但是，房地產稅雖然一定程度上會抑制房價泡沫，但不是調控房價的工具。美國、日本、韓國等國際經驗表明，長期看房產稅并不影響房價，這一方面是由于隨著經濟的發(fā)展，房價上漲有其基本面因素；另一方面是由于房產稅也提高了地方政府改善居住環(huán)境、提供更多服務的積極性，使該社區(qū)教育、醫(yī)療、安保、環(huán)境發(fā)生積極變化，這些價值反過來也會反映到房地產價格上面。

　　第三，有利于優(yōu)化收入再分配和財產配置，抑制貧富差距擴大。房地產稅的作用主要就是調節(jié)收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進社會公平的作用，同時籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務的需求。有專家表示，房地產稅作為直接稅，除了籌集政府收入，特別重要的作用是“抽肥補瘦”的調節(jié)效果。可見，我國的房地產稅設計的原則是既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調節(jié)收入分配、促進社會公平的積極效應。

　　當前時機不成熟

　　盡管房地產稅改革具有上述必要性，但從立法程序、立法難點和逆周期調控幾個方面考慮，筆者認為2019年推出房地產稅并不具有操作性。

　　第一，按照已經立法通過的幾個稅種的立法流程經驗看，稅法立法從初次審議到正式施行普遍超過一年時間。

　　根據立法先行的原則，房地產稅改革的第一步必然是房地產稅立法。從已經立法的稅種來看，房地產稅的立法需要經過一個完整的流程，這意味著房地產稅立法從送審稿到正式施行至少需要一年時間。然而房地產稅牽涉眾多，立法難度遠非一般小稅種可比，從2015年到2018年，房地產稅立法連續(xù)四年止步在全國人大常委會預備審議立法項目的日程之外。

　　第二，房地產稅立法上存在一些技術難點。首先，多數國家是在土地私有制前提下開征房產稅，我國實行土地公有制，房價包含土地的價格。對此，筆者認為理論上需要經過充分研究。

　　其次，開征房地產稅需要完善的不動產登記與房價評估制度作為配套，我國不動產登記已經起步，但房價評估體系亟待完善，否則計稅基數難以確定，則無從談論開征。

　　最后，產權歸屬模糊會影響此后的房產登記和評估環(huán)節(jié)，正式開征房產稅時需要有新的設計。我國住房市場經歷了福利分房到市場化的轉變，造成了多種形式住房共存的現象，包括但不限于房改房、小產權房、經濟適用房等。此前滬渝的試點將這些類型排除在外，沒有觸及重點和難點。

　　第三，從今年經濟的基本面來看，2019年也不是房地產稅推出的最佳窗口期。2018年我國受去杠桿政策影響，社會融資規(guī)模、廣義貨幣M2同比滑落至歷史低位水平，民企融資難問題凸顯，國內經濟面臨下行壓力，多項經濟指標回落。同時，外部環(huán)境日漸復雜嚴峻，人民幣對美元匯率曾一度逼近7，國際經濟顯現頹勢，外需走弱局面基本確立。

　　當前各項前瞻指標都反映出今年我國經濟下行壓力依然較大，穩(wěn)定應是2019年的主要任務。去年12月召開的中央經濟工作會議強調，今年要繼續(xù)堅持穩(wěn)中求進的工作總基調，主要依靠減稅降費、補短板等更加積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強逆周期調節(jié)。今年“房住不炒”總體方向不變，房地產銷售及投資均面臨下行壓力，如果今年刻意加快推進房地產稅立法落地，可能進一步削弱房地產市場信心，導致價格波動加大。因此，從上述角度看，不適宜在今年推出房地產稅。