面對(duì)逐漸“橫盤(pán)”的市場(chǎng)，“減增速、降負(fù)債、提品質(zhì)、增效益”成為更多房企下階段發(fā)展策略。在提質(zhì)降速發(fā)展背景下，部分房企將“多元化”上升至戰(zhàn)略發(fā)展高度，以求在當(dāng)前行業(yè)背景下突破轉(zhuǎn)型。據(jù)中房研協(xié)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，在2018年報(bào)TOP30房企中，70%發(fā)布了多元化戰(zhàn)略；TOP100房企中，97%布局了多元化業(yè)務(wù)。

　　房企布局雖廣，但多數(shù)仍在摸索階段，盈利仍處低位。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，2019年房企更需要考慮多元業(yè)務(wù)的投入產(chǎn)出、風(fēng)險(xiǎn)收益、投資期限及政策等多個(gè)層面。尤其是跨界業(yè)務(wù)，有恒大投資法拉第未來(lái)、融創(chuàng)中國(guó)投資樂(lè)視在前，還需多一份謹(jǐn)慎。

　　傳統(tǒng)業(yè)務(wù) 盈利模式仍待探索

　　早在2010年前后，就有房企提出多元化轉(zhuǎn)型。新賽道的開(kāi)辟，一方面緣于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)天花板的約束，開(kāi)發(fā)商紛紛向外看；另一方面，社會(huì)需求的變化，促使開(kāi)發(fā)商緊追趨勢(shì)擴(kuò)充業(yè)務(wù)，尋找增量空間。商業(yè)、物業(yè)、酒店、文旅成為上一輪企業(yè)多元化的“寵兒”。然而，隨著那一輪資本“大潮”退去，能盈利者少之又少。

　　時(shí)至今日，伴隨著“橫盤(pán)”時(shí)代來(lái)臨，越來(lái)越多的房企重視多元業(yè)務(wù)，發(fā)展也趨向于理性、務(wù)實(shí)，布局主要轉(zhuǎn)移至地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+、地產(chǎn)上下游、存量管理以及其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)四大板塊，特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、物流、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等領(lǐng)域化身房企“新寵”。

　　一位房企人士稱(chēng)，目前圍繞地產(chǎn)上下游布局成為房企相對(duì)穩(wěn)健的拓展方式，企業(yè)借此也形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，有效降低成本。

　　房企多元化轟轟烈烈，能帶來(lái)多少利潤(rùn)?易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱就告訴記者，房地產(chǎn)多元化的大潮當(dāng)中，大多數(shù)房地產(chǎn)多元化創(chuàng)造的收入和利潤(rùn)和主業(yè)相比占比很小。

　　恒大便放棄了糧油、乳業(yè)和礦泉水等業(yè)務(wù)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印在今年業(yè)績(jī)會(huì)上就坦言，恒大在多元化戰(zhàn)略的實(shí)施過(guò)程中探索發(fā)現(xiàn)，上述產(chǎn)業(yè)一年銷(xiāo)售幾億或者幾十億，和恒大規(guī)模不匹配，因此將這些產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)出去了。

　　對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受記者采訪時(shí)就表示，有些目前規(guī)模不大、但有可能培植市場(chǎng)規(guī)模的業(yè)務(wù)，短期被捧為風(fēng)口，長(zhǎng)期仍有待觀察，比如長(zhǎng)租公寓、文創(chuàng)娛樂(lè)，更多還要取決于政策走勢(shì)。

　　跨界業(yè)務(wù) 投資回報(bào)周期較長(zhǎng)

　　房企多元之路鋪得火熱，實(shí)際上卻布滿荊棘，遠(yuǎn)沒(méi)有看上去那么美好。近年來(lái)，有些房企多方向、多路徑嘗試多元化業(yè)務(wù)、屢試屢挫，有的盲目將多元化探索當(dāng)作戰(zhàn)略方向，既失去了主業(yè)的快速成長(zhǎng)，也沒(méi)能真正成功實(shí)現(xiàn)多元化。反觀行業(yè)中另一些企業(yè)堅(jiān)守主業(yè)、小心求證、看準(zhǔn)方向、穩(wěn)扎穩(wěn)打，反而在行業(yè)發(fā)展中步步為營(yíng)、頗見(jiàn)成效，在市場(chǎng)波動(dòng)周期中平穩(wěn)運(yùn)行。

　　以融創(chuàng)為例，此前，因看好大屏運(yùn)營(yíng)和內(nèi)容領(lǐng)域的發(fā)展前景，孫宏斌在樂(lè)視網(wǎng)陷入資金鏈危機(jī)之時(shí)，攜150億元資金入股樂(lè)視網(wǎng)、樂(lè)視致新和樂(lè)視影業(yè)三家公司。然而，此番動(dòng)作給融創(chuàng)帶來(lái)的是165.5億元虧損。融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌也直言，樂(lè)視是一筆不成功的投資，并將其視作融創(chuàng)轉(zhuǎn)型探索的代價(jià)。

　　以教育產(chǎn)業(yè)為例，房企轉(zhuǎn)型同樣面臨諸多難點(diǎn)。首先，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，多數(shù)已小成氣候的房企旗下的教育品牌都已運(yùn)營(yíng)十幾年，如碧桂園、萬(wàn)科都是90年代開(kāi)始涉足教育領(lǐng)域。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房企真正的多元化，是在實(shí)力基礎(chǔ)上進(jìn)行業(yè)務(wù)再造和升級(jí)，否則產(chǎn)業(yè)只是淪為延續(xù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的手段而已。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在規(guī)模、資源、實(shí)力之上進(jìn)行及早試驗(yàn)，也應(yīng)更加慎重和保持謙虛心態(tài)。

　　丁祖昱則認(rèn)為，2019年應(yīng)該是房企多元化進(jìn)入全新時(shí)代的一年，但所有的資本、團(tuán)隊(duì)、運(yùn)作和兩三年前相比已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。今天的參與者，應(yīng)更加理性地看待中國(guó)房地產(chǎn)多元化的未來(lái)。

　　融創(chuàng)中國(guó)

　　文化和文旅是未來(lái)

　　對(duì)于跨界轉(zhuǎn)型這件事，膽大的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌卻并不感冒，在近日的業(yè)績(jī)會(huì)上有記者問(wèn)“是新能源車(chē)好，還是機(jī)器人好”的時(shí)候，孫宏斌不假思索地回答“房地產(chǎn)好”。

　　然而，不喜歡跨界的融創(chuàng)也有自己的“詩(shī)和遠(yuǎn)方”，孫宏斌曾說(shuō)“文化是詩(shī)，而旅游是遠(yuǎn)方”。在近日舉辦的2018年融創(chuàng)業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董秘高曦表示，文化和文旅都是其布局未來(lái)的業(yè)務(wù)。

　　公開(kāi)資料顯示，2018年4月，樂(lè)創(chuàng)文娛宣布和融創(chuàng)成立合資公司，取名為樂(lè)創(chuàng)文景，進(jìn)軍文旅業(yè)務(wù)。在去年，樂(lè)創(chuàng)文娛出品、發(fā)行了春節(jié)檔電影《熊出沒(méi)·原始時(shí)代》，《流浪地球》和《瘋狂的外星人》也在融創(chuàng)文化旗下東方影都融創(chuàng)影視產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行拍攝的。融創(chuàng)還將從萬(wàn)達(dá)處收購(gòu)而來(lái)的青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園置入融創(chuàng)文化集團(tuán)中。

　　文化板塊還只是融創(chuàng)多元業(yè)務(wù)布局中的一小部分，在文旅地產(chǎn)方面，融創(chuàng)顯得更加積極和主動(dòng)。2018年8月，融創(chuàng)成立了自己的文旅集團(tuán)——“融創(chuàng)文化旅游發(fā)展有限公司”，并進(jìn)行了一連串的收購(gòu)和簽約動(dòng)作。同年，融創(chuàng)中國(guó)陸續(xù)收購(gòu)海航旗下三個(gè)子公司，獲得海南省內(nèi)數(shù)萬(wàn)方土儲(chǔ)；又在10月以62.81億資金完成了對(duì)原萬(wàn)達(dá)文旅的收購(gòu)，接過(guò)原萬(wàn)達(dá)文旅近5000名員工，組建了融創(chuàng)文旅的核心團(tuán)隊(duì)。

　　在3月25日融創(chuàng)文旅品牌發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事汪孟德更坦言，融創(chuàng)文旅的使命就是成為融創(chuàng)中國(guó)未來(lái)新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　富力

　　酒店?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)逾190%

　　近日，富力集團(tuán)宣布截至2018年12月31日止年度綜合業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)2018年協(xié)議銷(xiāo)售1311億元，即售出1018萬(wàn)平方米建筑面積，同比增長(zhǎng)60%；營(yíng)業(yè)額768.6億元，同比增長(zhǎng)30%，二者均取得大幅增長(zhǎng)。

　　就營(yíng)業(yè)額而言，中南地區(qū)、西北地區(qū)及華北地區(qū)貢獻(xiàn)增長(zhǎng)最大。“協(xié)議銷(xiāo)售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，證明了集團(tuán)全國(guó)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的實(shí)力。”富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉表示，在艱難的營(yíng)運(yùn)環(huán)境中仍然能取得理想業(yè)績(jī)，是基于集團(tuán)擁有的豐富土地儲(chǔ)備，2019年集團(tuán)的協(xié)議銷(xiāo)售目標(biāo)將初步定為1600億元。

　　“雖然集團(tuán)在2018年不斷增加項(xiàng)目數(shù)量并擴(kuò)展至新城市，但整體毛利率依舊增長(zhǎng)至36.4%。”富力集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)的項(xiàng)目數(shù)量從88個(gè)增加到了155個(gè)，在一定程度上凸顯出了集團(tuán)在全國(guó)日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)份額。去年，集團(tuán)額外收購(gòu)了371億元的土地儲(chǔ)備，建筑面積達(dá)1405萬(wàn)平方米。截至2018年底，集團(tuán)權(quán)益土地儲(chǔ)備可售總建筑面積達(dá)5783萬(wàn)平方米，分布于96個(gè)中國(guó)不同城市及其他海外項(xiàng)目。

　　值得一提的是，在2017年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)74間酒店組合后，酒店?duì)I業(yè)額超過(guò)70億元，增長(zhǎng)逾190%。隨著酒店在入住率、住宿服務(wù)及酒店成本管理等方面的日漸成熟，酒店數(shù)量增至126間，酒店?duì)I業(yè)額也持續(xù)獲得了改善。

　　花樣年

　　彩生活物管面積11.22億平方米

　　2018年，花樣年合同銷(xiāo)售金額超300億元，同比增長(zhǎng)約50%；收入140億元，同比增長(zhǎng)43%；物業(yè)服務(wù)及其他收入占比近4成，同比增長(zhǎng)70%；毛利率維持30%；凈負(fù)債比率控制在77.4%，較2018年中期下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅開(kāi)發(fā)板塊增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，旗下物業(yè)板塊卻連續(xù)多年保持高速增長(zhǎng)。

　　“彩生活正在由一家物業(yè)管理企業(yè)向一家平臺(tái)企業(yè)轉(zhuǎn)型。”彩生活執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官唐學(xué)斌首稱(chēng)，彩生活目前管理的物業(yè)面積已達(dá)到了11.22億平方米。

　　花樣年董事會(huì)主席潘軍稱(chēng)，2019年彩生活預(yù)期從市場(chǎng)新增四至五千萬(wàn)的管理面積，花樣年能為彩生活提供的管理面積大約僅10%。但是花樣年不會(huì)像其他同行一樣，地產(chǎn)公司輸血至物業(yè)管理公司。雖然缺少母公司所提供的幫助，但是核心的邏輯不同在于，看待彩生活，更應(yīng)該用互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的眼光去審視，而不是用傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)的方式。

　　截至2018年末，彩生活的生態(tài)圈注冊(cè)用戶增加到了2640萬(wàn)人，活躍用戶活躍度53%；報(bào)告期內(nèi)，彩之云平臺(tái)成交金額94.48億元、同比增長(zhǎng)24.1%；彩富人生累計(jì)成交17.7億元；彩車(chē)位累計(jì)銷(xiāo)售4150個(gè)；彩惠人生累計(jì)成交182萬(wàn)單，成交金額7088萬(wàn)元，超過(guò)26萬(wàn)個(gè)家庭減免了物業(yè)管理費(fèi)。

　　本報(bào)記者 崔陸鵬