隨著房地產(chǎn)市場調控的深入，房企拿地回歸理性，一季度土地市場呈現(xiàn)供需兩弱的態(tài)勢，房企為了避險重回二線城市，三四線城市土地熱度大幅下跌。

　　一季度土地市場供需兩弱

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度全國主要地級市經(jīng)營性用地供應規(guī)劃建筑面積2.50億㎡，同比2018年下跌11.8%，同歷史同期相比，土地供應規(guī)模處于較低水平。

　　隨著推地節(jié)奏的放緩以及土地市場的冷淡，土地成交下跌顯著。2019年第一季度全國主要地級市共成交經(jīng)營性用地2.02億㎡，同比去年同期下跌19.15%；成交土地出讓金7717億元，同比下跌15.43%；平均成交溢價率14.03%，同比下降5.55個百分點。

　　從各等級城市來看，三、四線城市依舊跌幅最大。2019年第一季度土地成交1.00億㎡，同比下跌25.49%，土地出讓金2153億元，同比跌幅超三成；一線城市土地成交771萬㎡，同比下跌18.48%，受供應結構及成交樓面價上漲影響，土地出讓金同比上漲4.51%達到1115億元。二線城市土地成交規(guī)模跌幅最小，土地成交0.94億㎡，同比下跌11.17%，土地出讓金4449億元，同比下跌9.96%。

　　單看三月份的數(shù)據(jù)的話，土地市場還是有所回溫的。受2018年整體市場下行以及春節(jié)因素的影響，土地市場在今年1-2月份持續(xù)萎縮，3月份以來，二線城市率先回暖。3月，二線城市土地出讓收金1784億元，同比上漲35.98%，成交樓面均價6111元/㎡，同比大幅上漲52.86%，平均溢價率24.76%，同比提升11個百分點。

　　對于一季度的土地市場表現(xiàn)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙在接受《華夏時報》記者采訪時表示，土地市場從2018年尤其是下半年開始就處于下行階段。受2018年下半年土地大規(guī)模流拍影響，今年以來政府推地節(jié)奏有所放緩，以及房地產(chǎn)市場調控的深入，各等級城市的供應及成交規(guī)模同環(huán)比也均有所下跌，整體來看，年后土地市場仍較冷淡。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《華夏時報》記者，一季度全國土地出讓金額下降主要體現(xiàn)在三四線城市。3月份，一二線土地市場供應明顯增長和市場熱度回升有著直接關系，以北上為代表的一線城市的二手房，加之二線城市的新房市場，兩者的熱度提升較為明顯，也直接拉動了土地市場的升溫。另外部分一線城市2018年土地供應目標達成率不甚理想，2019年年初也加快了土地供應的節(jié)奏，也在一定程度上推升了土地的成交金額。

　　房企押寶二線城市

　　雖然整體土地市場趨冷，但部分二線城市卻出現(xiàn)了熱點地塊的拼搶。

　　2月22日，蘇州節(jié)后首場土拍，超過40家房企參拍，最高溢價41.78%，出讓的6幅地塊中有四幅土地溢價率在25%以上；3月21日，合肥土拍6地收金124億，參拍房企超過50家，房企拿地熱情高漲，6宗地塊有4宗溢價率超過100%。其中，融創(chuàng)以總價24.04億元摘得濱湖區(qū)BH2018-02號地塊，折合樓面價17013元/平米，溢價率132.65%。

　　在房企投資態(tài)度普遍較為審慎情況下，二線城市成為房企投資拿地的重心。諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年三四線城市土地成交規(guī)模占比減少，一、二線城市占比增加。其中一線城市土地成交規(guī)模占比同比增加1個百分點，二線城市土地成交占比同比增加6個百分點。

　　城市排行榜也顯示出，2019年以來，房企拿地更加青睞熱點二線城市，三四線城市拿地熱度退減。2019年第一季度，土地成交規(guī)劃建筑面積TOP10城市中前9位均為二線城市，其中天津、成都、杭州等城市成交面積均明顯增長。

　　對此，張波表示，從房企側來看，不少房企的布局戰(zhàn)略已經(jīng)開始回歸一二線，尤其是熱點二線城市的土地受關注度正在提升，例如杭州近期一塊地僅用20分鐘即達到溢價30%的封頂價，最終52.03億元的總價成交。三四線城市受棚改政策逐步推進完成影響，雖然市場供應量減少幅度有限，但房企的參與熱情正在減少，三四線土地降溫將是2019年的一個大趨勢。

　　從一些房企的策略來看，今年業(yè)績目標明顯開始放緩，在投資拿地方面，企業(yè)的態(tài)度還是以保守、謹慎為主，表示對于未布局的城市和區(qū)域不會輕易進駐，與前兩年房企大規(guī)模“走出去”的戰(zhàn)略不同，今年很少有房企表示要大肆拓展。

　　融創(chuàng)表示拿地要非常小心；新城控股表示，深耕現(xiàn)有區(qū)域，謹慎進入新城市；中駿集團表示，地價高的時候多合作，地價低的時候重權益，今年要回歸二線。

　　對此，岳蒙蒙表示，在房地產(chǎn)調控深入以及融資依然偏緊的情況下，審慎依然是房企拿地的主旋律。隨著三四線城市調控的強化、棚改貨幣化的收緊，去庫存任務的基本完成，三四線市場的熱度隨之減退。都市圈城市以及熱點二線城市匯聚著大量的資源以及強有力的人才吸附，成為房企的投資布局的重點。

　　對于未來土地市場，岳蒙蒙預測，熱點二線城市憑借其經(jīng)濟面優(yōu)勢以及對于人才的吸引力仍會是房企布局的重點，土地市場將保持一定的熱度。全年來看，住房不炒已經(jīng)成為基本基調，調控政策進一步深入，房企償債壓力仍較大，土地市場全面回溫的可能性不大，仍會繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。

　　張波則表示，房企的拿地策略會更具有明顯的城市群偏好性，無論是今年炙手可熱的粵港澳大灣區(qū)，還是依然熱度不減的雄安新區(qū)，包括國家重點發(fā)展的五大城市群都是房企拿地的重點區(qū)域。土地價格整體走穩(wěn)態(tài)勢不變，雖然一二線城市的土地吸引力增強，三四線城市的需求減少，但整體來看，全國整體的土地價格仍將保持相對平穩(wěn)，也將鮮有地王出現(xiàn)。(華夏時報)