一改之前的寬松預(yù)期，近期，房企融資環(huán)境再次有收緊趨勢(shì)，5月份，房企融資額度降幅超過了50%，房企遭遇融資“黑五月”。

　　官方也發(fā)布了收緊房企融資的政策，有專家預(yù)測(cè)，未來房企融資收緊是大趨勢(shì)，對(duì)于一些高周轉(zhuǎn)的房企，資金形勢(shì)會(huì)更嚴(yán)峻，要預(yù)防資金鏈斷裂的可能性。

　　5月企業(yè)融資驟降5成

　　繼4月份小幅回落后，5月融資金額繼續(xù)大幅下滑。同策研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元，相較于4月，融資總額下降了52.07%，創(chuàng)下2019年以來歷史新低位。

　　房企期待的好日子還沒來得及開始，就被掐滅了期待的小火苗。同策研究院研究員朱莉莉認(rèn)為，5月隨著監(jiān)管部門的監(jiān)管政策出臺(tái)，政策收緊趨勢(shì)明顯，進(jìn)而影響房企境內(nèi)境外融資的難度。

　　公司債和其他債權(quán)融資一直是房企融資最重要的兩個(gè)渠道，5月這兩個(gè)“保命丸”同時(shí)失效。具體來看，信托貸款方面，5月監(jiān)測(cè)房企共發(fā)生了4筆信托貸款融資，融資總額100億元，環(huán)比4月的75.33億元上漲32.76%，其中，最大的一筆是招商蛇口向華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)的可續(xù)期信托貸款，金額為70億元；公司債方面，5月僅發(fā)生6筆公司債，共融資95.85億元，較4月的473.13億元大幅下降79.74%，6筆公司債中有2筆是發(fā)行的美元債券，合計(jì)4.5億美元，折合人民幣31.05億元；境內(nèi)銀行貸款方面，5月融資額度為77.69億元，環(huán)比4月的32.21億元大幅上漲141.21%；其他債權(quán)融資方面，5月融資總額53.13億元，較4月107.43億元大幅下跌50.54%；股權(quán)融資方面，5月融資金額為41.32億元，占總?cè)谫Y金額比重為11.23%，環(huán)比下跌36.96%；另外，5月無發(fā)行中期票據(jù)、海外銀團(tuán)貸款、委托貸款發(fā)生。

　　相比之下，5月份的融資成本較低，基本控制在6.5%以內(nèi)。在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司2019年公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券(第一期)，發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率3.83%；其次是其發(fā)行的廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司 2019 年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)品種一，規(guī)模為19.5億元，票面利率3.85%。融資成本最高的是新城控股境外子公司新城環(huán)球完成在境外發(fā)行總額為3億美元的無抵押固定利率債券，票面利率為6.5%。

　　對(duì)于5月份的房企融資表現(xiàn)，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，暫停發(fā)債的源頭，來自于近期房企和土地市場(chǎng)的“反常”。3、4月份土地市場(chǎng)太火了，如果沒有監(jiān)管，市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)房企融資后期會(huì)略有收緊。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，過去一段時(shí)間的密集融資，導(dǎo)致了企業(yè)拿地明顯加速。由此帶來的地價(jià)上行、房?jī)r(jià)上行跡象再次出現(xiàn)，融資監(jiān)管收緊趨勢(shì)明顯。目前，整體房地產(chǎn)政策的調(diào)控方向依然以“穩(wěn)”為主，為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，避免市場(chǎng)過度升溫，所以整體融資趨勢(shì)是在下降的。

　　房企融資政策收緊

　　5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果·促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)關(guān)于宏觀政策執(zhí)行的亂象整治中，將整治表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資，未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資，資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。對(duì)非銀行領(lǐng)域亂象整治中，對(duì)信托領(lǐng)域的宏觀調(diào)控政策執(zhí)行上，將整治向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資等行為。

　　另外，公開信息顯示，4月以來，各地銀保監(jiān)局開出的200多張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單就有30余張，罰沒金額超過了一千萬元。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，今年以來，房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升，也加大了對(duì)于融資的需求度，在此背景下，銀保監(jiān)會(huì)重申對(duì)于房企的融資限制，也是屬于樓市調(diào)適度從緊，資金監(jiān)管的閥門或面臨“微收緊”。

　　段雨桐表示，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了工作通知以后，對(duì)于各類金融機(jī)構(gòu)，從事房產(chǎn)業(yè)務(wù)這一類的，發(fā)布了一系列的要求和管理方案，尤其是一些最近比較火熱的信托融資，還有另外的發(fā)債機(jī)構(gòu)也被重點(diǎn)提及和強(qiáng)調(diào)，導(dǎo)致各類機(jī)構(gòu)放款收緊，房企融資也收緊。反映了官方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和指導(dǎo)方向還是以“穩(wěn)”為主，旨在建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)效機(jī)制。

　　近日，也有消息傳出，多家企業(yè)的債券、ABS發(fā)行被暫停。也有房企收到相關(guān)部門的口頭指導(dǎo)，要求企業(yè)遵守相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策，政策收緊的范圍不僅限于交易所審批的公司債和ABS，也包括銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)審批的直接融資等，銀行間直接融資要求不能拿“地王”。

　　“預(yù)計(jì)未來的房企融資還是會(huì)繼續(xù)收緊。”段雨桐預(yù)測(cè)，特別是對(duì)于一些高周轉(zhuǎn)的房企，資金鏈會(huì)更嚴(yán)峻一些，要預(yù)防資金鏈斷裂的可能性。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，近期的融資收緊也體現(xiàn)了官方一貫的態(tài)度，即防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、管控資產(chǎn)價(jià)格泡沫，具體包括管控土地和房產(chǎn)價(jià)格泡沫等方面。未來不排除會(huì)采取各類更為嚴(yán)厲的管控措施。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從樓市調(diào)控政策看，整體房地產(chǎn)政策的調(diào)控方向依然是“小陽春”可以，但“入夏”必然會(huì)出現(xiàn)打壓，政策方面會(huì)堅(jiān)持“打補(bǔ)丁、打地鼠”。融資監(jiān)管收緊開始出現(xiàn)，預(yù)計(jì)6月融資相比5月會(huì)繼續(xù)收緊與減少。