與深圳火熱的二手住宅相比，空置率上升、租金下跌的深圳寫(xiě)字樓，卻是“涼意陣陣”。

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者近日走訪福田和南山中心區(qū)的寫(xiě)字樓，了解到部分寫(xiě)字樓租金價(jià)格下降逾40%。

業(yè)內(nèi)人士指出，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)“寒冬”與此前的P2P爆雷有關(guān)，相關(guān)金融企業(yè)退出后導(dǎo)致空置率上升；而前海等新區(qū)的寫(xiě)字樓加大供應(yīng)后，中心區(qū)的寫(xiě)字樓租金短期內(nèi)無(wú)法明顯回升。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2020年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)難出現(xiàn)明顯起色；但中長(zhǎng)期來(lái)看，在粵港澳大灣區(qū)以及先行示范區(qū)的政策效應(yīng)下，深圳寫(xiě)字樓或會(huì)不斷增長(zhǎng)，有望步入平穩(wěn)發(fā)展階段。

租金降幅超過(guò)40%

據(jù)中國(guó)證券報(bào)近期報(bào)道，豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，深圳千萬(wàn)級(jí)豪宅現(xiàn)“日光盤(pán)”。其中，在剛過(guò)去的11月，深圳市二手住宅共過(guò)戶8013套，創(chuàng)下三年多來(lái)的新高。

火熱的住宅市場(chǎng)，與冷清的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，形成了“冰火兩重天”。

從記者近日拿到的一張招租傳單來(lái)看，深圳南山、福田車公廟等區(qū)域的寫(xiě)字樓價(jià)格，大部分在每月100元/平方米以下，最低到了49元/平方米。其中，位于福田車公廟的NEO大廈，租金是108元/平方米起，南山后海的中洲控股中心的價(jià)格則是128元/平方米起。

攝影：中國(guó)證券報(bào)記者余世鵬

近日，記者以租客身份走訪，了解到中心區(qū)域的寫(xiě)字樓租金價(jià)格確實(shí)在下降，但不同地段的寫(xiě)字樓，其價(jià)格區(qū)間則有所差別。

在NEO大廈一帶從事地產(chǎn)租賃的王先生告訴記者，目前NEO大廈的寫(xiě)字樓空置率勉強(qiáng)能維持在10%左右，但會(huì)展中心等中心區(qū)的寫(xiě)字樓，有些空置率已到了25%-30%。

王先生帶記者來(lái)到NEO大廈的一套高層寫(xiě)字樓，面積大約在320平方米，“這套單價(jià)在去年要每月260元/平方米，現(xiàn)在是報(bào)200元，但談到170元左右是沒(méi)問(wèn)題的。”

這意味著，從去年至今，該寫(xiě)字樓的價(jià)格降幅達(dá)到了34.6%。同時(shí)，記者在該樓層走了一圈后發(fā)現(xiàn)，該樓層的6間寫(xiě)字樓里面，目前只有4家有公司在辦公。

攝影：中國(guó)證券報(bào)記者余世鵬

“對(duì)面那一排類似工廠外觀的寫(xiě)字樓，目前價(jià)格每月80元/平方米左右。”王先生指著NEO大廈對(duì)面的天安數(shù)碼城一帶對(duì)記者說(shuō)，那一帶屬于工業(yè)用地，寫(xiě)字樓樓層較低，價(jià)格則更為便宜，“去年單價(jià)還要150元，現(xiàn)在80元都可以租得到。但因?yàn)楦窬趾屯庥^差了些，一般是搞實(shí)業(yè)的企業(yè)或創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐多些。”

從每月150元/平方米到每月80元/平方米，這一寫(xiě)字樓的租金降幅達(dá)到了46.67%。

攝影：中國(guó)證券報(bào)記者余世鵬

“無(wú)論是中洲控股中心這類的高端寫(xiě)字樓，還是旁邊（軟件產(chǎn)業(yè)基地）稍低端的寫(xiě)字樓，租金都在往下走，目前都在想著如何租出去，哪怕價(jià)格低一點(diǎn)也不能空著。”南山區(qū)中洲控股中心一帶的某地產(chǎn)業(yè)務(wù)人士李亮（化名）對(duì)記者表示，目前中洲控股中心的寫(xiě)字樓價(jià)格實(shí)際報(bào)價(jià)大約在每月180元/平方米，但可以談到160元左右。

隨后，李亮帶記者看了一套高層的面積約360平方（剔除50%的公攤部分后，面積為180平方米）的寫(xiě)字樓，價(jià)格為每月208元/平方米。李亮告訴記者，現(xiàn)在空置的寫(xiě)字樓，基本是這幾個(gè)月空出來(lái)的，一是受到前海等新區(qū)的補(bǔ)貼和稅收政策影響，不少企業(yè)都往那邊搬；二是相當(dāng)部分的金融企業(yè)在此前的爆雷潮中都陸續(xù)退出了。

李亮還特意問(wèn)了一下記者：“你公司是做什么的，沒(méi)有P2P什么的吧？”

受P2P爆雷拖累是主因

“自從2018年7月以后，不少P2P公司開(kāi)始出現(xiàn)爆雷。這些公司搬出后，周邊寫(xiě)字樓的入住率就降了下來(lái)。”王先生告訴記者，目前NEO大廈的寫(xiě)字樓空置率勉強(qiáng)能維持在10%左右，但會(huì)展中心等中心區(qū)的寫(xiě)字樓，有些空置率已到了25%-30%。

“深圳寫(xiě)字樓租金的下降是個(gè)必然現(xiàn)象。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者指出，深圳中心區(qū)寫(xiě)字樓的入駐企業(yè)，主要是地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)，以及為這些企業(yè)服務(wù)的會(huì)所和律師等中介機(jī)構(gòu)。“但在近年來(lái)的金融去杠杠之后，很多影子銀行機(jī)構(gòu)（包括P2P）都在陸續(xù)退出，這自然會(huì)影響到寫(xiě)字樓租賃。”

據(jù)房屋代理機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯近期發(fā)布的報(bào)告顯示，今年三季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已達(dá)22.4%，部分片區(qū)空置率超50%。但同時(shí)，三季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)則迎來(lái)了9個(gè)新增項(xiàng)目（11棟寫(xiě)字樓）入市，三季度新增供應(yīng)量約69.1萬(wàn)平方米，是2018年同期的3.1倍。該報(bào)告顯示，截至2019年第三季度，深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量環(huán)比上升11.4%達(dá)到676.9萬(wàn)平方米。

另外，李宇嘉還提到，在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，很多企業(yè)（尤其是創(chuàng)業(yè)企業(yè)）出于成本控制，也從高端寫(xiě)字樓搬到一般寫(xiě)字樓。

未來(lái)空置率或會(huì)縮小

李宇嘉認(rèn)為，預(yù)計(jì)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)2020年仍會(huì)延續(xù)當(dāng)前局面，“在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，加上前海等新區(qū)的寫(xiě)字樓已陸續(xù)竣工招租，明年制約深圳寫(xiě)字樓租金回升的因素依然存在。”

世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部主管程志文表示，今年四季度，深圳預(yù)計(jì)將有超過(guò)17萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過(guò)190萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史之最。“未來(lái)六個(gè)月內(nèi)，寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)依然較多，整體市場(chǎng)新增供應(yīng)的累積將不斷推升市場(chǎng)去化壓力，短期內(nèi)市場(chǎng)的空置率將不斷升高，租金預(yù)計(jì)將受此影響而有波動(dòng)。”

第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄則表示，目前深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率是四大一線城市中偏高的，但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布看，深圳的第二產(chǎn)業(yè)占比在一線城市中也是最高。中長(zhǎng)期看，在制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)一步深入的情況下，深圳寫(xiě)字樓的空置率預(yù)計(jì)會(huì)逐漸縮小。

“為了面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)和留駐客戶，業(yè)主需要進(jìn)行軟硬件的升級(jí)打造，租賃招商策略方面需要給予重視。中長(zhǎng)期來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)以及先行示范區(qū)的政策疊加將為深圳業(yè)主及租戶增強(qiáng)信心，預(yù)計(jì)將刺激需求不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)將步入較為平穩(wěn)的發(fā)展階段。”程志文表示。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

編輯：李雅婷